Я Людмила, бухгалтер з 27 років практики (з 1999-го). «Здаю квартиру / офіс / склад — мені реєструвати ФОП чи можна залишитися фізособою, і скільки я віддам державі?» — це питання приходить мені в Telegram майже щотижня, особливо від власників однієї-двох квартир і від тих, хто купив нежитлове приміщення під здачу. Відповідь залежить від трьох речей: суми оренди, площі об'єкта і того, хто ваш орендар. У цьому матеріалі я розкладу все на цифрах 2026 року — з реальними прикладами і чесним порівнянням ФОП проти фізособи.
ФОП чи фізособа: коротка відповідь
Обидва варіанти законні. Різниця — у ставці, звітності та фіксованих платежах.
- Фізособа — здаєте за цивільним договором найму/оренди, платите 18% ПДФО + 5% військового збору. Немає ЄСВ, немає книги обліку, немає РРО. Ставка висока, зате нуль адміністрування.
- ФОП на єдиному податку — реєструєте КВЕД 68.20 «Надання в оренду власного нерухомого майна», платите 5% (Г3) або фіксований ЄП (Г2), плюс 1% ВЗ (Г3) і обов'язковий ЄСВ 1 902,34 грн/міс. Ставка з доходу низька, але додається фіксований ЄСВ і квартальна звітність.
Ключ до вибору — сума. ЄСВ 22 828,08 грн/рік ви платите завжди, навіть у місяці простою. Тому ФОП «окуповується» лише коли економія на ставці перекриває цей фіксований платіж.
Яка група ЄП підходить для оренди
Оренда власної нерухомості — це КВЕД 68.20. На спрощеній системі його дозволено не в кожній групі:
- 1 група — оренду вести НЕ можна. Перша група — це роздрібна торгівля на ринках і побутові послуги населенню; оренда нерухомості туди не входить.
- 2 група — можна, але з двома обмеженнями: орендар має бути населенням або платником ЄП, і треба вкладатися в ліміти площі. Здати офіс компанії на загальній системі на 2 групі не можна — це порушення ст. 291.4 ПКУ.
- 3 група — можна здавати будь-кому: і фізособам, і ТОВ на загальній системі. Ставка 5% з доходу. Це найгнучкіший варіант для комерційної оренди.
Ліміти площі для ЄП: 400 і 900 м²
Це найважливіша частина, яку пропускають 90% власників. ПКУ ст. 291.5.3 прямо забороняє бути платником єдиного податку ФОП, які надають в оренду:
- житлові приміщення та/або їх частини — загальною площею понад 400 м²;
- нежитлові приміщення (будівлі, споруди) та/або їх частини — понад 900 м²;
- земельні ділянки — понад 0,2 гектара.
Рахується сумарна площа, яку ви здаєте в оренду, а не яка у вас у власності. Тобто якщо у вас квартира 300 м² і ви живете в ній самі — ліміт не задіяний. Але якщо здаєте 450 м² житла (наприклад, дві квартири по 225 м²) — єдиний податок для цієї діяльності недоступний узагалі.
ФОП 5% vs фізособа 23%: що вигідніше
Це найчастіша контестна зона в моїй практиці — і відповідь не універсальна. Покажу обидві позиції чесно.
Позиція A (домінуюча, вигідна при середньому й високому доході): ФОП на 3 групі.
- Обґрунтування: 5% ЄП + 1% ВЗ = 6% з доходу проти 23% у фізособи. На великих сумах різниця в рази перекриває фіксований ЄСВ.
- Практика: підходить, коли оренда — це системна діяльність (кілька об'єктів, стабільний потік), а орендарі — бізнес.
Позиція B (альтернативна, вигідна при малому/нерегулярному доході): фізособа без ФОП.
- Обґрунтування: 23% болять, зате немає фіксованого ЄСВ 22 828 грн/рік, немає квартальних декларацій, РРО і КВЕД. За одну квартиру за 6 000–8 000 грн/міс це часто дешевше і простіше.
- Ризик: якщо оренда стає системною і масштабною, ДПС може наполягати, що це підприємницька діяльність, яка потребує реєстрації ФОП (ст. 50 Цивільного кодексу + ст. 2 Закону № 4196-IX, роз'яснення ДПС; Господарський кодекс, на який раніше посилалися в цьому питанні, втратив чинність 28.08.2025). Одна-дві квартири — зазвичай безпечно як фізособа; десяток об'єктів «потоком» — уже сіра зона.
Моя рекомендація: рахуйте точку перетину. Приблизно вона на рівні 11 200 грн оренди на місяць (≈134 000 грн/рік): нижче — вигідніша фізособа, вище — ФОП на 3 групі. Але це орієнтир: точна межа залежить від кількості об'єктів, наявності іншого доходу на ФОП і того, хто орендар. Перед реєстрацією ФОП або підписанням договору звіртеся зі мною й з актуальною практикою ДПС на дату рішення.
Що робити, якщо площа понад ліміт
Друга контестна зона: ви маєте великий об'єкт (житло понад 400 м² або нежитлове понад 900 м²) і хочете економити на податках. Чи можна «якось» лишитися на ЄП? Обидві позиції:
Позиція A (безпечніша, домінуюча): ні, на ЄП не можна — обираємо загальну систему або фізособу.
- Обґрунтування: ПКУ ст. 291.5.3 — пряма заборона. Перевищив ліміт — єдиний податок для оренди недоступний. Легальні шляхи: ФОП на загальній системі (18% ПДФО + 5% ВЗ з чистого доходу плюс ЄСВ 22% від нього ж, але не менше 1 902,34 грн/міс, зате витрати на утримання зменшують базу) або оренда як фізособа (ті самі 23%, але з валового доходу).
Позиція B (альтернативна, використовують деякі): дроблення об'єкта / кілька власників / ТОВ.
- Обґрунтування: розділити велике приміщення між кількома власниками-ФОП так, щоб кожен вкладався в ліміт; або оформити оренду на ТОВ (у ТОВ таких лімітів площі немає — податок на прибуток 18% з прибутку, зате можна врахувати амортизацію й витрати).
- Ризик: штучне дроблення між пов'язаними особами ДПС може визнати уникненням і донарахувати податки як за єдиною діяльністю. «Схема на папері» без реального поділу — це високий ризик. ТОВ — легально, але дорожче в адмініструванні.
Моя рекомендація: для одного великого об'єкта найчистіший варіант — ФОП на загальній системі або ТОВ, а не спроби «втиснути» його в ЄП дробленням. Дроблення між реально незалежними власниками можливе, але кожен випадок треба дивитися окремо і документувати економічну суть. Не приймайте рішення за шаблоном із форуму — принесіть мені договір і документи на об'єкт.
Три приклади на цифрах 2026
Приклад 1: квартира за 8 000 грн/міс
Річний дохід — 96 000 грн.
- Фізособа: 23% = 22 080 грн/рік.
- ФОП Г3: ЄП 5% = 4 800 + ВЗ 1% = 960 + ЄСВ 22 828,08 = 28 588 грн/рік.
Висновок: за таку суму вигідніша фізособа — фіксований ЄСВ «з'їдає» всю економію на ставці. Різниця ~6 500 грн/рік на користь фізособи.
Приклад 2: офіс за 25 000 грн/міс, орендар — ТОВ
Річний дохід — 300 000 грн.
- Фізособа: 23% = 69 000 грн/рік (причому ТОВ-орендар утримує їх як податковий агент).
- ФОП Г3: ЄП 15 000 + ВЗ 3 000 + ЄСВ 22 828,08 = 40 828 грн/рік.
Висновок: ФОП економить ~28 000 грн/рік. Оскільки орендар — юрособа на загальній системі, група лише 3-тя (не 2-га).
Приклад 3: складське приміщення 950 м²
Нежитлове 950 м² > 900 м² → ЄП заборонено взагалі. Варіанти: ФОП на загальній системі (18% ПДФО + 5% ВЗ з чистого доходу після витрат на охорону, комуналку, ремонт) або ТОВ. За доходу 40 000 грн/міс і витрат 10 000 грн/міс чистий дохід — 30 000 грн: на загальній системі 23% від 30 000 = 6 900 грн/міс ПДФО і ВЗ, плюс ЄСВ 22% від того ж чистого доходу — ще 6 600 грн/міс. Разом ≈ 13 500 грн/міс. На ЄП це було б неможливо саме через ліміт площі.
Помилки, які я бачила за 27 років
- Здали офіс компанії на 2 групі. Втратили спрощену систему і отримали 15% ЄП на дохід від такої оренди (п. 293.4 ПКУ). Для B2B — одразу 3 група.
- Забули про ліміт площі. Купили нежитлове 1 000 м², зареєстрували Г3, спокійно платили 5% — поки перевірка не донарахувала за загальною системою за весь період.
- Рахували вигоду ФОП без ЄСВ. «5% замість 23% — величезна економія!» — і забули, що зверху 22 828 грн/рік ЄСВ навіть за порожню квартиру.
- Здавали «в конверті» без договору. Одна скарга орендаря або сусіда в ДПС — і донарахування 18% + 5% + штраф за весь період плюс пеня.
- Плутанина ФОП/фізособа. Здаєте частину майна як ФОП (КВЕД 68.20), а частину — як фізособа. Так можна, але дохід треба чітко розмежувати: інакше податкова весь дохід від оренди підтягне під один режим.
Якщо ви обираєте групу — почитайте мій розбір ФОП 2 чи 3 група і повний гід по 3 групі. Про податок на саму нерухомість (не на оренду) — у матеріалі податок на нерухомість 2026. Усі квартальні дедлайни — у податковому календарі.