Я Людмила, бухгалтер с 27 годами практики (с 1999-го). «Сдаю квартиру / офис / склад — мне регистрировать ФОП или можно остаться физлицом, и сколько я отдам государству?» — этот вопрос приходит мне в Telegram почти каждую неделю, особенно от владельцев одной-двух квартир и от тех, кто купил нежилое помещение под сдачу. Ответ зависит от трёх вещей: суммы аренды, площади объекта и того, кто ваш арендатор. В этом материале я разложу всё на цифрах 2026 года — с реальными примерами и честным сравнением ФОП против физлица.
ФОП или физлицо: короткий ответ
Оба варианта законны. Разница — в ставке, отчётности и фиксированных платежах.
- Физлицо — сдаёте по гражданскому договору найма/аренды, платите 18% НДФЛ + 5% военного сбора. Нет ЕСВ, нет книги учёта, нет РРО. Ставка высокая, зато ноль администрирования.
- ФОП на едином налоге — регистрируете КВЕД 68.20 «Предоставление в аренду собственного недвижимого имущества», платите 5% (Г3) или фиксированный ЕН (Г2), плюс 1% ВС (Г3) и обязательный ЕСВ 1 902,34 грн/мес. Ставка с дохода низкая, но добавляется фиксированный ЕСВ и квартальная отчётность.
Ключ к выбору — сумма. ЕСВ 22 828,08 грн/год вы платите всегда, даже в месяцы простоя. Поэтому ФОП «окупается» только когда экономия на ставке перекрывает этот фиксированный платёж.
Какая группа ЕН подходит для аренды
Аренда собственной недвижимости — это КВЕД 68.20. На упрощённой системе его разрешено вести не в каждой группе:
- 1 группа — аренду вести НЕЛЬЗЯ. Первая группа — это розничная торговля на рынках и бытовые услуги населению; аренда недвижимости туда не входит.
- 2 группа — можно, но с двумя ограничениями: арендатор должен быть населением или плательщиком ЕН, и надо укладываться в лимиты площади. Сдать офис компании на общей системе на 2 группе нельзя — это нарушение ст. 291.4 НКУ.
- 3 группа — можно сдавать кому угодно: и физлицам, и ТОВ на общей системе. Ставка 5% с дохода. Это самый гибкий вариант для коммерческой аренды.
Лимиты площади для ЕН: 400 и 900 м²
Это самая важная часть, которую пропускают 90% владельцев. НКУ ст. 291.5.3 прямо запрещает быть плательщиком единого налога ФОП, которые сдают в аренду:
- жилые помещения и/или их части — общей площадью свыше 400 м²;
- нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части — свыше 900 м²;
- земельные участки — свыше 0,2 гектара.
Считается суммарная площадь, которую вы сдаёте в аренду, а не которая у вас в собственности. То есть если у вас квартира 300 м² и вы живёте в ней сами — лимит не задействован. Но если сдаёте 450 м² жилья (например, две квартиры по 225 м²) — единый налог для этой деятельности недоступен вообще.
ФОП 5% vs физлицо 23%: что выгоднее
Это самая частая контестная зона в моей практике — и ответ не универсальный. Покажу обе позиции честно.
Позиция A (доминирующая, выгодна при среднем и высоком доходе): ФОП на 3 группе.
- Обоснование: 5% ЕН + 1% ВС = 6% с дохода против 23% у физлица. На больших суммах разница в разы перекрывает фиксированный ЕСВ.
- Практика: подходит, когда аренда — это системная деятельность (несколько объектов, стабильный поток), а арендаторы — бизнес.
Позиция B (альтернативная, выгодна при малом/нерегулярном доходе): физлицо без ФОП.
- Обоснование: 23% болят, зато нет фиксированного ЕСВ 22 828 грн/год, нет квартальных деклараций, РРО и КВЕД. За одну квартиру за 6 000–8 000 грн/мес это часто дешевле и проще.
- Риск: если аренда становится системной и масштабной, ГНС может настаивать, что это предпринимательская деятельность, требующая регистрации ФОП (ст. 50 Гражданского кодекса + ст. 2 Закона № 4196-IX, разъяснения ГНС; Хозяйственный кодекс, на который раньше ссылались в этом вопросе, утратил силу 28.08.2025). Одна-две квартиры — обычно безопасно как физлицо; десяток объектов «потоком» — уже серая зона.
Моя рекомендация: считайте точку пересечения. Примерно она на уровне 11 200 грн аренды в месяц (≈134 000 грн/год): ниже — выгоднее физлицо, выше — ФОП на 3 группе. Но это ориентир: точная граница зависит от количества объектов, наличия другого дохода на ФОП и того, кто арендатор. Перед регистрацией ФОП или подписанием договора сверьтесь со мной и с актуальной практикой ГНС на дату решения.
Что делать, если площадь сверх лимита
Вторая контестная зона: у вас большой объект (жильё свыше 400 м² или нежилое свыше 900 м²) и вы хотите экономить на налогах. Можно ли «как-то» остаться на ЕН? Обе позиции:
Позиция A (более безопасная, доминирующая): нет, на ЕН нельзя — выбираем общую систему или физлицо.
- Обоснование: НКУ ст. 291.5.3 — прямой запрет. Превысил лимит — единый налог для аренды недоступен. Легальные пути: ФОП на общей системе (18% НДФЛ + 5% ВС с чистого дохода плюс ЕСВ 22% с него же, но не менее 1 902,34 грн/мес, зато расходы на содержание уменьшают базу) или аренда как физлицо (те же 23%, но с валового дохода).
Позиция B (альтернативная, используют некоторые): дробление объекта / несколько владельцев / ТОВ.
- Обоснование: разделить большое помещение между несколькими владельцами-ФОП так, чтобы каждый укладывался в лимит; или оформить аренду на ТОВ (у ТОВ таких лимитов площади нет — налог на прибыль 18% с прибыли, зато можно учесть амортизацию и расходы).
- Риск: искусственное дробление между связанными лицами ГНС может признать уклонением и доначислить налоги как за единой деятельностью. «Схема на бумаге» без реального раздела — это высокий риск. ТОВ — легально, но дороже в администрировании.
Моя рекомендация: для одного большого объекта самый чистый вариант — ФОП на общей системе или ТОВ, а не попытки «втиснуть» его в ЕН дроблением. Дробление между реально независимыми владельцами возможно, но каждый случай надо смотреть отдельно и документировать экономическую суть. Не принимайте решение по шаблону с форума — принесите мне договор и документы на объект.
Три примера на цифрах 2026
Пример 1: квартира за 8 000 грн/мес
Годовой доход — 96 000 грн.
- Физлицо: 23% = 22 080 грн/год.
- ФОП Г3: ЕН 5% = 4 800 + ВС 1% = 960 + ЕСВ 22 828,08 = 28 588 грн/год.
Вывод: за такую сумму выгоднее физлицо — фиксированный ЕСВ «съедает» всю экономию на ставке. Разница ~6 500 грн/год в пользу физлица.
Пример 2: офис за 25 000 грн/мес, арендатор — ТОВ
Годовой доход — 300 000 грн.
- Физлицо: 23% = 69 000 грн/год (причём ТОВ-арендатор удерживает их как налоговый агент).
- ФОП Г3: ЕН 15 000 + ВС 3 000 + ЕСВ 22 828,08 = 40 828 грн/год.
Вывод: ФОП экономит ~28 000 грн/год. Поскольку арендатор — юрлицо на общей системе, группа только 3-я (не 2-я).
Пример 3: складское помещение 950 м²
Нежилое 950 м² > 900 м² → ЕН запрещён вообще. Варианты: ФОП на общей системе (18% НДФЛ + 5% ВС с чистого дохода после расходов на охрану, коммуналку, ремонт) или ТОВ. При доходе 40 000 грн/мес и расходах 10 000 грн/мес чистый доход — 30 000 грн: на общей системе 23% от 30 000 = 6 900 грн/мес НДФЛ и ВС, плюс ЕСВ 22% с того же чистого дохода — ещё 6 600 грн/мес. Итого ≈ 13 500 грн/мес. На ЕН это было бы невозможно именно из-за лимита площади.
Ошибки, которые я видела за 27 лет
- Сдали офис компании на 2 группе. Потеряли упрощённую систему и получили 15% ЕН на доход от такой аренды (п. 293.4 НКУ). Для B2B — сразу 3 группа.
- Забыли про лимит площади. Купили нежилое 1 000 м², зарегистрировали Г3, спокойно платили 5% — пока проверка не доначислила по общей системе за весь период.
- Считали выгоду ФОП без ЕСВ. «5% вместо 23% — огромная экономия!» — и забыли, что сверху 22 828 грн/год ЕСВ даже за пустую квартиру.
- Сдавали «в конверте» без договора. Одна жалоба арендатора или соседа в ГНС — и доначисление 18% + 5% + штраф за весь период плюс пеня.
- Путаница ФОП/физлицо. Сдаёте часть имущества как ФОП (КВЕД 68.20), а часть — как физлицо. Так можно, но доход надо чётко разграничить: иначе налоговая весь доход от аренды подтянет под один режим.
Если вы выбираете группу — почитайте мой разбор ФОП 2 или 3 группа и полный гид по 3 группе. Про налог на саму недвижимость (не на аренду) — в материале налог на недвижимость 2026. Все квартальные дедлайны — в налоговом календаре.