Налог на недвижимость, отличную от земельного участка — один из самых непонятных для среднего собственника. Вы получаете бумажное письмо от ГНС, где написана сумма в несколько тысяч гривен, и не понимаете: откуда взялась эта цифра? Кто должен платить? А если я ФОП и офис на мне — это тот же налог или другой?
В 2026 году правила остались стабильными, но из-за роста минимальной зарплаты до 8 647 грн выросла и максимальная ставка налога. Разберёмся детально: для кого, сколько, когда и как.
Кто платит налог на недвижимость?
По статье 266 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога на недвижимость являются три категории собственников:
- Физические лица — за квартиры, дома, дачи, гаражи.
- Физические лица-предприниматели (ФОП) — за недвижимость, которая используется в предпринимательской деятельности (магазины, склады, офисы, парикмахерские).
- Юридические лица (ТОВ, АО) — за недвижимость, находящуюся в их собственности, без льготного метража (отдельные объекты, в частности здания промышленности и сельхозсооружения, вообще не являются объектом налогообложения — пп. 266.2.2 НКУ).
Какие ставки налога на недвижимость в 2026 году?
Статья 266.5.1 НКУ устанавливает, что максимальная ставка налога — не более 1.5% минимальной заработной платы за 1 м² в год. Конкретную ставку устанавливает местный совет (в Киеве и Одессе — 1.5%, во Львове и Днепре — 1%, во многих ОТГ — 0.5%-1%).
Максимальные суммы для физлица в 2026(налог за 2025, база 8 000 грн):
| Город/громада (пример) | Ставка от минзарплаты | Грн/м² (физлицо, 2026) |
|---|---|---|
| Киев | 1.5% | 120.00 |
| Львов | 1.0% | 80.00 |
| Днепр | 1.0% | 80.00 |
| Одесса | 1.5% | 120.00 |
| Сельские ОТГ (типично) | 0.5%-1.0% | 40.00-80.00 |
Какие льготы для физических лиц?
Самая большая льгота — это необлагаемый метраж. Первые квадратные метры жилья освобождены от налога полностью:
- Квартира: 60 м² (общая площадь) — освобождено от налогообложения.
- Жилой дом: 120 м² (общая площадь) — освобождено.
- Если у вас и квартира, и дом: комбинированная льгота 180 м² (60+120).
Пример расчёта 1.У Елены квартира в Киеве площадью 75 м². Льгота 60 м². Платит за разницу: 75 − 60 = 15 м². Ставка физлица в 2026 (от 8 000): 120 грн/м²: 15 × 120 = 1 800 грн в год.
Пример расчёта 2.У Сергея дом 200 м² во Львове. Льгота 120 м². Облагается: 80 м². Ставка Львова 1% от 8 000 = 80 грн/м²: 80 × 80 = 6 400 грн в год.
Коммерческая недвижимость: магазины, офисы, склады
Если недвижимость используется в предпринимательской деятельности или принадлежит юридическому лицу — льготные метры не применяются. Платите за всю площадь.
Пример расчёта 3.ФОП Андрей имеет магазин площадью 50 м² в Днепре. ФОП — это физлицо-собственник, поэтому база 8 000 → 1% = 80 грн/м². Налог: 50 × 80 = 4 000 грн в год. Платит без льготы, потому что это коммерческое помещение.
Пример расчёта 4.ТОВ «Автосервис» владеет складом 500 м² в Киеве. Основная деятельность — ремонт автомобилей, это секция G КВЕД (оптовая и розничная торговля, ремонт), поэтому льгота не действует. ТОВ — юрлицо, декларирует за 2026 (база 8 647) → 129.7 грн/м². Налог: 500 × 129.7 = 64 850 грн в год.
| Тип объекта | Собственник | Площадь | Город | Налог 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | Физлицо | 50 м² (≤60) | Киев | 0 грн (полностью в льготе) |
| Квартира | Физлицо | 90 м² | Киев | 30 × 120 = 3 600 грн |
| Дом | Физлицо | 150 м² | Львов | 30 × 80 = 2 400 грн |
| Офис | ФОП | 40 м² | Одесса | 40 × 120 = 4 800 грн |
| Склад (основная деятельность владельца — вне секций B–F) | ТОВ | 1000 м² | Киев | 1000 × 129.7 = 129 700 грн |
| Тот же склад, но основная деятельность владельца в секциях B–F и склад не сдаётся в аренду | ТОВ | 1000 м² | Киев | 0 грн (льгота по пп. «є» пп. 266.2.2 НКУ) |
Кто и когда подаёт декларацию?
Физлица — получают уведомление
Обычный человек не подаёт декларацию самостоятельно. ГНС автоматически считает налог на основе данных Реестра недвижимого имущества и присылает вам налоговое уведомление-решение (НУР) до 1 июля. Вы просто платите указанную сумму.
Если вы не получили уведомление до 1 июля — налог никуда не исчезает, но по пп. 266.10.2 НКУ физлицо освобождается от ответственности (штрафа и пени) за несвоевременную уплату, пока НУР не вручено. Обратитесь в ГНС, выясните сумму. Ещё можно проверить в электронном кабинете плательщика cabinet.tax.gov.ua.
ФОП — как физлица
За собственную жилую недвижимость ФОП получает НУР как физлицо. За коммерческую — тоже получает НУР, но без льготы. ФОП-владелец магазина сам декларацию не подаёт.
Юрлица — самостоятельная декларация
ТОВ, АО и другие юрлица обязаны подать декларацию до 20 февраляотчётного года с расчётом налога на весь год вперёд. Подаётся в электронной форме через электронный кабинет плательщика или через специализированное ПО (M.E.Doc, Соната).
Какие сроки оплаты?
| Плательщик | Кто считает | Когда получает НУР | Когда платить |
|---|---|---|---|
| Физлицо | ГНС | До 1 июля | В течение 60 дней от получения НУР |
| ФОП (коммерческая) | ГНС | До 1 июля | В течение 60 дней |
| Юрлицо | Само подаёт декларацию до 20 февраля | — | Поквартально, равными частями до 30 числа месяца, следующего за кварталом |
Пример для юрлица.ТОВ «Альфа» имеет офис 100 м² в Киеве. Годовой налог: 100 × 129.7 = 12 970 грн. Платит поквартально по 3 242.5 грн до 30 апреля, 30 июля, 30 октября, 30 января следующего года.