Податок на нерухомість, відмінну від земельної ділянки — один із найменш зрозумілих для пересічного власника. Ви отримуєте паперовий лист від ДПС, де написана сума кілька тисяч гривень, і не розумієте: звідки взялася ця цифра? Хто має платити? А якщо я ФОП і офіс на мені — це той самий податок чи інший?
У 2026 році правила залишилися стабільними, але через зростання мінімальної зарплати до 8 647 грн зросла й максимальна ставка податку. Розберемося детально: для кого, скільки, коли і як.
Хто платить податок на нерухомість?
За статтею 266 Податкового кодексу України, платниками податку на нерухомість є три категорії власників:
- Фізичні особи — за квартири, будинки, дачі, гаражі.
- Фізичні особи-підприємці (ФОП) — за нерухомість, яка використовується в підприємницькій діяльності (магазини, склади, офіси, перукарні).
- Юридичні особи (ТОВ, АТ) — за нерухомість, що є у їх власності, без пільгового метражу (окремі об'єкти, зокрема будівлі промисловості та сільгоспспоруди, взагалі не є об'єктом оподаткування — пп. 266.2.2 ПКУ).
Які ставки податку на нерухомість у 2026 році?
Стаття 266.5.1 ПКУ встановлює, що максимальна ставка податку — не більше 1.5% мінімальної заробітної плати за 1 м² на рік. Конкретну ставку встановлює місцева рада (у Києві й Одесі — 1.5%, у Львові й Дніпрі — 1%, у багатьох ОТГ — 0.5%-1%).
Максимальні суми для фізособи у 2026(податок за 2025, база 8 000 грн):
| Місто/громада (приклад) | Ставка від мінзарплати | Грн/м² (фізособа, 2026) |
|---|---|---|
| Київ | 1.5% | 120.00 |
| Львів | 1.0% | 80.00 |
| Дніпро | 1.0% | 80.00 |
| Одеса | 1.5% | 120.00 |
| Сільські ОТГ (типово) | 0.5%-1.0% | 40.00-80.00 |
Які пільги для фізичних осіб?
Найбільша пільга — це неоподатковуваний метраж. Перші квадратні метри житла звільнені від податку повністю:
- Квартира: 60 м² (загальна площа) — звільнено від оподаткування.
- Житловий будинок: 120 м² (загальна площа) — звільнено.
- Якщо у вас і квартира, і будинок: комбінована пільга 180 м² (60+120).
Приклад розрахунку 1.У Олени квартира в Києві площею 75 м². Пільга 60 м². Платить за різницю: 75 − 60 = 15 м². Ставка фізособи у 2026 (від 8 000): 120 грн/м²: 15 × 120 = 1 800 грн на рік.
Приклад розрахунку 2.У Сергія будинок 200 м² у Львові. Пільга 120 м². Оподатковано: 80 м². Ставка Львова 1% від 8 000 = 80 грн/м²: 80 × 80 = 6 400 грн на рік.
Як оподатковується комерційна нерухомість — магазини, офіси, склади?
Якщо нерухомість використовується в підприємницькій діяльності або належить юридичній особі — пільгові метри не застосовуються. Платите за всю площу.
Приклад розрахунку 3.ФОП Андрій має магазин площею 50 м² у Дніпрі. ФОП — це фізособа-власник, тому база 8 000 → 1% = 80 грн/м². Податок: 50 × 80 = 4 000 грн на рік. Сплачує без пільги, бо це комерційне приміщення.
Приклад розрахунку 4.ТОВ «Автосервіс» володіє складом 500 м² у Києві. Основна діяльність — ремонт автомобілів, це секція G КВЕД (оптова та роздрібна торгівля, ремонт), тому пільга не діє. ТОВ — юрособа, декларує за 2026 (база 8 647) → 129.7 грн/м². Податок: 500 × 129.7 = 64 850 грн на рік.
| Тип об'єкта | Власник | Площа | Місто | Податок 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | Фізособа | 50 м² (≤60) | Київ | 0 грн (повністю в пільзі) |
| Квартира | Фізособа | 90 м² | Київ | 30 × 120 = 3 600 грн |
| Будинок | Фізособа | 150 м² | Львів | 30 × 80 = 2 400 грн |
| Офіс | ФОП | 40 м² | Одеса | 40 × 120 = 4 800 грн |
| Склад (основна діяльність власника — поза секціями B–F) | ТОВ | 1000 м² | Київ | 1000 × 129.7 = 129 700 грн |
| Той самий склад, але основна діяльність власника у секціях B–F і склад не здається в оренду | ТОВ | 1000 м² | Київ | 0 грн (пільга за пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ) |
Хто і коли подає декларацію?
Фізособи — отримують повідомлення
Звичайна людина не подає декларацію самостійно. ДПС автоматично рахує податок на основі даних Реєстру нерухомого майна та надсилає вам податкове повідомлення-рішення (ППР) до 1 липня. Ви просто платите вказану суму.
Якщо ви не отримали повідомлення до 1 липня — податок нікуди не зникає, але за пп. 266.10.2 ПКУ фізособа звільняється від відповідальності (штрафу і пені) за несвоєчасну сплату, доки ППР не вручене. Зверніться до ДПС, з'ясуйте суму. Ще можна перевірити на електронному кабінеті платника cabinet.tax.gov.ua.
ФОП — як фізособи
За власною житловою нерухомістю ФОП отримує ППР як фізособа. За комерційною — теж отримує ППР, але без пільги. ФОП-власник магазину сам декларацію не подає.
Юрособи — самостійна декларація
ТОВ, АТ та інші юрособи зобов'язані подати декларацію до 20 лютогозвітного року з розрахунком податку на весь рік наперед. Подається в електронній формі через електронний кабінет платника або через спеціалізоване ПЗ (M.E.Doc, Соната).
Які терміни оплати?
| Платник | Хто рахує | Коли отримує ППР | Коли платити |
|---|---|---|---|
| Фізособа | ДПС | До 1 липня | Протягом 60 днів від отримання ППР |
| ФОП (комерційна) | ДПС | До 1 липня | Протягом 60 днів |
| Юрособа | Сама подає декларацію до 20 лютого | — | Щоквартально, рівними частинами до 30 числа місяця, наступного за кварталом |
Приклад для юрособи.ТОВ «Альфа» має офіс 100 м² у Києві. Річний податок: 100 × 129.7 = 12 970 грн. Сплачує квартально по 3 242.5 грн до 30 квітня, 30 липня, 30 жовтня, 30 січня наступного року.