Запуск міні-готелю за 14 робочих днів — це не марафон, а біг з перешкодами на чотирьох доріжках одночасно: правова форма, дозволи і санітарія, технологічна обв'язка (ПРРО + банк + ОТА-канали), персонал. Якщо запускати послідовно — два-три місяці гарантовано. Якщо паралельно і з правильним порядком — два тижні, як у моєму нещодавньому кейсі в Київській області. Власник прийшов з вже відремонтованою будівлею колишнього кафе, яку він переробив під готель на 8 номерів. Усе інше — від вибору КВЕД 55.10 до першого гостя на Booking.com — пройшли разом за 14 робочих днів. Нижче — день за днем, з реальними сумами і нормативкою. Повний опис облікової моделі — на сторінці бухгалтер для готелів і хостелів.
Контекст кейсу: міні-готель 8 номерів у Київській обл, бюджет 1,2 млн грн
Олег (ім'я змінено) звернувся у березні 2026 року. Ситуація: викуплена дводверхова будівля у селищі за 35 км від Києва, поряд з трасою М-06. Раніше — придорожнє кафе, яке власник довго ремонтував і переробив під готель: 8 номерів (4 стандарт, 3 покращений, 1 family), мала кухня без ресторанної функції (сніданки кейтерингом), парковка на 12 авто. Жодного юридичного оформлення ще не зроблено.
Ціль: запустити міні-готель формату «придорожній + туристичний» (Київщина, виїзд у вихідні), без власного ресторану, тільки сніданки. Канали продажу: Booking.com (основний), Airbnb (додатковий), прямі бронювання через сайт-візитку і Telegram. Без алкогольного бару, без масажу-СПА, без банкетної зали. Чистий «sleep+breakfast» формат. Покрокова дорожня карта запуску — у гіді як відкрити готель або хостел у 2026.
Обмеження і ресурси:
- Бюджет на старт — 1 200 000 грн: ремонт 800 000, меблі і техніка 250 000, дозволи і реєстрації 50 000, ПРРО+банк+юридика 20 000, резерв 80 000
- Реєстрація тільки ФОП Г3 5% (не ТОВ — власник один, без партнерів)
- Персонал: 1 адміністратор (адміністратор/нічна зміна), 2 покоївки на пів ставки
- Жодних готельних мереж і франшиз — самостійний бренд
День 1-2: вибір КВЕД (55.10 vs 55.20 vs 55.30), реєстрація ФОП Г3
Перші два дні — фундамент усього подальшого. Помилитеся з КВЕД — далі не зможете отримати ані сертифікат держсанепідекспертизи, ані юридичний акаунт на Booking.com. Усі готельні агрегатори перевіряють витяг з ЄДР перед допуском.
Три КВЕДи готельного блоку: коли який обрати
Класифікатор ДК 009:2010 для готельної діяльності містить три коди в групі 55. Вибір залежить від рівня сервісу і формату:
| КВЕД | Назва | Коли обирати |
|---|---|---|
| 55.10 | Діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування | Готелі (зокрема міні-готелі) зі щоденним прибиранням, ресепшеном, сніданками. Класична готельна модель. |
| 55.20 | Діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання | Хостели, гостьові будинки, апартаменти посуточно, гуртожитки. Без щоденного прибирання, з обмеженим сервісом. |
| 55.30 | Діяльність кемпінгів, стоянок для житлових автофургонів і причепів | Кемпінги, глемпінги, базові туристичні стоянки. Дешевший формат, не вимагає капітальних будівель. |
У нашому кейсі — формат «8 номерів зі сніданками, щоденним прибиранням, ресепшеном» — це класика 55.10. Як основний зареєстрували саме його. Як додатковий 55.20 — на випадок, якщо власник в подальшому захоче ввести «гостьові кімнати» з мінімальним сервісом (для бюджетного сегмента) або переформатувати один поверх під апартаменти. Реєстрація двох кодів одночасно — безкоштовна, ніяк не впливає на оподаткування. Не реєструвати їх одразу — означає потім переоформлювати ФОП.
Реєстрація ФОП через Дію — 1 робочий день
День 1: подача заяви через застосунок Дія. Витягнули дані з паспорта, ввели КВЕДи 55.10 (основний) + 55.20 (додатковий), вибрали ЄП 3 група 5%, підписали КЕП. Результат — наступного ранку запис у ЄДР і витяг.
День 2: відкриття підприємницького рахунку (ПриватБанк, онлайн-кабінет «Приват24 для бізнесу»), реєстрація КЕП на бухгалтерську підпис, реєстрація юридичної адреси через форму 20-ОПП (її подамо разом з усіма іншими повідомленнями на день 13, щоб подати одним пакетом).
День 3-4: дозвіл на готельну діяльність, реєстрація туристичного збору
Готельна діяльність в Україні офіційно не ліцензується (на відміну від алкогольної або медичної) — це означає, що окремої «готельної ліцензії» немає. Але є три обов'язкові реєстрації, без яких ОТА-канали не пропустять об'єкт.
Категоризація (ДСТУ 4269:2003)
ДСТУ 4269:2003 «Послуги туристичні. Класифікація готелів» встановлює п'ятизіркову систему категоризації. Категоризація — добровільна, але без неї готель не може використовувати маркетингові формулювання «3 зірки», «4 зірки» і т.д. Категорія присвоюється Державним агентством розвитку туризму (ДАРТ) після інспекції. Термін — від 30 до 60 днів, вартість інспекції — від 6 000 до 20 000 грн залежно від кількості номерів.
У нашому кейсі вирішили не отримувати зіркову категорію на старті — для міні-готелю на 8 номерів з прицілом на Booking.com категорія непринципова (Booking сам формує свої оцінки за відгуками). Натомість сфокусувалися на двох обов'язкових елементах: туристичний збір і санітарний дозвіл.
Туристичний збір: реєстрація як податковий агент
Готель — це податковий агент з туристичного збору відповідно до ст. 268 ПКУ. Кожен гість, який ночує, сплачує туристичний збір, а готель утримує його і перераховує в місцевий бюджет щомісяця. Ставка встановлюється рішенням місцевої ради в межах 0,5% — 1% МЗП за добу проживання (тобто у 2026 — від 43,24 до 86,47 грн за гостя за добу).
| Параметр туристичного збору 2026 | Значення |
|---|---|
| МЗП-база (на 1 січня 2026) | 8 647 грн |
| Мінімальна ставка (0,5% МЗП за добу) | 43,24 грн / гість / доба |
| Максимальна ставка (1% МЗП за добу) | 86,47 грн / гість / доба |
| Платник | Гість (іноземець або резидент, що ночує не в місці постійної реєстрації) |
| Податковий агент | Готель (утримує і перераховує в бюджет) |
| Перерахування в бюджет | Щомісяця, до 30 числа наступного місяця |
У нашій громаді (Київська обл, селищна рада) ставка встановлена 0,5% МЗП = 43,24 грн/доба за гостя. Розрахунок щомісячного навантаження при 60% завантаження 8 номерів: 8 × 0,6 × 30 діб × 43,24 = 6 226 грн/міс. Це не витрата готелю, а збір з гостя, який автоматично додається до рахунку. Але технічно — готель веде окремий облік, подає квартальну декларацію (для туристичного збору ст. 268.7.1 ПКУ), сплачує до 30 числа наступного після звітного місяця.
На день 3 написали заяву до селищної ради про реєстрацію як податкового агента туристичного збору, отримали номер рахунку для перерахування. Робиться однією візитою або через ЦНАП — 1 день.
День 5-6: сертифікат держсанепідекспертизи, пожежна безпека
Два паралельних треки, обидва — обов'язкові для виходу на Booking.com (агрегатор просить підтвердження безпеки об'єкта).
Висновок державної санітарно-епідеміологічної експертизи
Згідно зі Законом «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» №4004-XII і Постановою КМУ №440/2007, готель як заклад тимчасового проживання вимагає висновку держсанепідекспертизи на приміщення. Видається Держпродспоживслужбою після виїзної інспекції.
- Вартість послуги: 6 000 — 12 000 грн (залежить від площі)
- Термін розгляду: до 30 робочих днів від подачі повного пакету (мікробіологічні проби води, аналізи повітря, перевірка вентиляції)
- Що перевіряють: якість водопостачання (бакпосіви), вентиляція, інсоляція номерів, наявність окремих сан вузлів, дотримання норм площі (мін. 8 м² на гостя в номері)
- Дія висновку: 5 років, потім переоформлення
У нашому кейсі: заявку подали день 5, оплатили 8 400 грн, узгодили виїзд інспектора на день 14. Висновок отримали через 28 робочих днів після подачі — тобто фізично відкрилися без нього, але з усіма поданими документами. Це юридичний ризик: якщо інспекція ДПС або Держпродспоживслужби зайшла б у перші 28 днів, готель формально працював без висновку. Але штраф за відсутність висновку (ст. 42 Закону №4004-XII) — лише 17–34 НМДГ (289–578 грн), і повторне виявлення тієї самої проблеми не каралось. У нашому випадку обійшлося.
Пожежна декларація
Готель — об'єкт з ризиком пожежі вище середнього. Обов'язкова декларація відповідності матеріально-технічної бази вимогам пожежної безпеки (ст. 57 Кодексу цивільного захисту). Підрозділ ДСНС — реєстрація через сервіс «Дозвільна система» в Дії.
- Вартість: 0 грн (державний сервіс)
- Термін: 10 робочих днів від подачі
- Що додати: акт перевірки електропроводки, акт прочищення димоходів (якщо є каміни), вогнегасники в кожному номері і коридорі, плани евакуації, журнал інструктажу персоналу
Подали день 6. Через 9 робочих днів — позитивна відповідь, декларація зареєстрована.
День 7-8: реєстрація на Booking.com, Airbnb (юридичний акаунт)
Сьомий день — перший дотик до ОТА (online travel agencies). Це той момент, коли стає зрозуміло, чи правильно ви оформили ФОП у день 1-2.
Booking.com Partner Hub: вимоги до реєстрації
Booking.com укладає договір через свою європейську юридичну особу (Booking.com B.V., Нідерланди). Українські готелі підключаються через Partner Hub. Що потрібно надати:
- Витяг з ЄДР (англійською — переклад робиться через сервіс booking, не потребує апостилю)
- Номер банківського рахунку (валютний — Booking виплачує в євро) АБО гривневий — у такому разі Booking конвертує по комерційному курсу і утримує ~1,5% за конвертацію
- Фотографії номерів (мін. 12 фото в розширенні 2048×1536, без ватермарків)
- Опис об'єкта, перелік зручностей, правила бронювання, політика скасування
- Контактна особа і телефон, який Booking тестує (служба підтримки телефонує перед допуском)
Комісія Booking.com: базова 15%, типова для України — 17%, з програмою «Genius» (знижка для лояльних користувачів Booking) можна дійти до 22-25%. У нашому кейсі вирішили без Genius на старті — почати з 17%.
Виплати Booking.com здійснює: 1) post-pay (стандарт) — гість платить у готелі, Booking щомісяця виставляє інвойс на комісію; 2) virtual credit card — Booking списує гроші з картки гостя при заїзді і потім переказує готелю мінус комісію (новий формат). Ми обрали post-pay — простіше адміністративно. Окремий гід про комісії Booking, Airbnb і валютні розрахунки готелю розкладає всі нюанси бази ЄП і курсових різниць.
Airbnb: інша модель і нижча комісія
Airbnb історично орієнтується на апартаменти, але приймає і міні-готелі. Реєстрація — через airbnb.com/host. Комісія: 3% з хоста + 14-16% з гостя (тобто фактично гість бачить ціну на 14-16% дорожчу від вашої «нетто-ціни», а ви отримуєте «брутто мінус 3%»).
У нашому кейсі вирішили використовувати Airbnb як другорядний канал — лише на 2 з 8 номерів (family-номер і один покращений). Решта 6 номерів — тільки на Booking. Це знижує конкуренцію між каналами і дає чітку статистику по кожному.
Реєстрація юридичного акаунту на Booking — 2 робочі дні (день 7 заявка, день 8 — підтвердження після дзвінка від менеджера). Airbnb — швидше, без перевірки телефоном, але з ручною модерацією фото (5-7 днів). До дня 14 обидва канали активні. Більше про вибір системи оподаткування і КВЕД для готельного формату — в матеріалі КВЕД 55.10, 55.20, 55.30: який обрати для готелю.
День 9-10: ПРРО для готелю (Checkbox), банк, валютний рахунок
День 9-10 — технологічна обв'язка. Без працюючого ПРРО готель не може приймати оплату готівкою або картою на ресепшені (а саме так оплачують прямі бронювання).
ПРРО Checkbox: реєстрація і налаштування
Готель приймає платежі за послугу проживання — це розрахункова операція в розумінні Закону №265/95-ВР «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій». РРО/ПРРО обов'язкове. Для невеликого готелю оптимальний — Checkbox (програмний РРО від ДПС).
- Реєстрація: 1 година через Електронний кабінет ДПС
- Вартість: 0 грн (державний сервіс)
- Інтеграція з готельною PMS (property management system): Bnovo, OtelMS, ClockPMS мають вбудовану інтеграцію з Checkbox; чек формується автоматично при поселенні
- Окремий фіскальний звіт за зміну і Z-звіт за день
У нашому кейсі обрали Bnovo PMS — підписка 1 200 грн/міс, інтеграція з Booking + Airbnb + Checkbox. Адміністратор бачить шахматку завантаження, при поселенні робить чек одним кликом, Checkbox фіскалізує, чек йде на email гостя і автоматично потрапляє в реєстр ДПС.
Валютний рахунок для Booking-виплат
Booking.com виплачує в євро. Без валютного рахунку готель отримуватиме конвертацію по курсу банку — мінус 1-1,5% від суми за кожну виплату. На обороті 100к євро за рік це 1 000-1 500 євро втрат лише на конвертації.
День 10: відкриття валютного рахунку (євро) в тому ж ПриватБанку, прив'язка до Booking Partner Hub. Тривалість: 1 день при наявності КЕП.
День 11-12: оформлення персоналу (адміністратор + покоївки)
День 11-12 — кадровий блок. У нашому міні-готелі ядро персоналу: 1 адміністратор (на повну ставку, з нічними змінами) + 2 покоївки на 0,5 ставки кожна.
Адміністратор: трудовий договір на повну ставку
Адміністратор зустрічає гостей, веде шахматку, проводить розрахунки на ПРРО, веде комунікацію через Booking-чат. Це класична готельна позиція, оформлюється трудовим договором з умовами:
- Зарплата: 14 000 грн брутто (вище МЗП — це передбачено бюджетом)
- ПДФО 18%: 2 520 грн (утримується з працівника)
- ВЗ 5%: 700 грн (утримується з працівника)
- На руки: 10 780 грн
- ЄСВ 22% (роботодавець понад зарплату): 3 080 грн
- Загальна вартість для готелю: 17 080 грн/міс
Доплата за нічні зміни (з 22:00 до 6:00): +35% за кожну годину нічного часу (ст. 108 КЗпП). При 8 нічних змін на місяць — додатково ~1 800 грн брутто, тобто загальні витрати на адміністратора 18 800 — 19 200 грн/міс.
Покоївки: 2 особи на 0,5 ставки
Прибирання — функція з нерівномірним навантаженням (в пік 8 номерів за день, в межсезон 3-4). Тому 2 покоївки по 0,5 ставки гнучкіше, ніж 1 на повну.
- Кожна покоївка: 0,5 ставки × МЗП 8 647 = 4 323,50 грн брутто
- На руки: 3 329 грн
- ЄСВ роботодавця: 22% × повної МЗП = 1 902,34 грн (важлива деталь: ст. 7 Закону №2464 — ЄСВ нараховується не менше ніж з МЗП, навіть при неповному робочому часі)
- Загальна вартість 1 покоївки: 4 323,50 + 1 902,34 = 6 225,84 грн/міс
- Дві покоївки: 12 451,68 грн/міс
День 11: оформлення трудових договорів, реєстрація в ДПС повідомлення про прийняття на роботу (за 1 день до початку роботи — обов'язково за ст. 24 КЗпП). День 12: вступний інструктаж з пожежної безпеки і санітарних норм, реєстрація в журналі інструктажу.
День 13-14: тестова бронь, відкриття для перших гостей
Останні два дні — це не зміст, а перевірка. Усе має працювати без участі бухгалтера і власника.
День 13: подача форми 20-ОПП і повний прогін системи
Форма 20-ОПП («Повідомлення про об'єкти оподаткування») — обов'язкова, подається протягом 10 робочих днів після початку використання приміщення (п. 63.3 ПКУ). За неподачу — штраф 340 грн (ст. 117.1 ПКУ). Подається через Електронний кабінет ДПС за 20 хвилин.
Решта дня 13 — тестова бронь самим власником: бронюємо номер через Booking, гість «заїжджає», адміністратор робить запис у PMS Bnovo, ПРРО Checkbox формує чек на 1 200 грн, чек з'являється в реєстрі ДПС. Усі ланки працюють.
День 14: відкриття для перших реальних гостей
До дня 14 на Booking.com уже стояло 4 бронювання на найближчі вихідні. О 14:00 — перший гість (родина з Києва, родинний номер, 2 ночі). Адміністратор виконує реєстрацію, фіксує паспортні дані (готель веде реєстраційну книгу гостей — обов'язково за Постановою КМУ №297 «Про затвердження Правил користування готелями і подібними засобами розміщення»), формує чек з туристичним збором (1 200 + 2 × 2 × 43,24 = 1 372,96 грн брутто, з яких 172,96 грн — туристичний збір). Чек у реєстрі ДПС. Кейс закритий.
Перші 30 днів цифрами (заповнюваність, оборот, ROI)
Реальні цифри першого місяця роботи (квітень 2026). Завантаження у вихідні було близько 100%, у будні — 35-40%, середня заповнюваність по місяцю — близько 60%.
| Показник | Факт (місяць 1) | Плановий діапазон |
|---|---|---|
| Заповнюваність | 59,2% | 50-65% |
| Загальний оборот | 172 800 грн (умовно) | 150 000-200 000 грн |
| Кількість заїздів | 142 ночі-номера | 120-160 |
| Середній чек/доба | 1 217 грн | 1 100-1 350 грн |
| Частка Booking.com | 71% | 60-75% |
| Частка Airbnb | 13% | 10-20% |
| Прямі бронювання (Telegram + сайт) | 16% | 10-25% |
| Туристичний збір зібрано | 6 130 грн | 5 500-7 000 грн |
Структура витрат місяця 1
| Стаття витрат | Сума | % від обороту |
|---|---|---|
| Комісія Booking.com (17% від частки Booking) | 20 850 грн | 12,1% |
| Комісія Airbnb (3% з хоста від частки Airbnb) | 674 грн | 0,4% |
| Зарплата адміністратора (з ЄСВ і нічними) | 19 100 грн | 11,1% |
| Зарплата 2 покоївок (з ЄСВ) | 12 452 грн | 7,2% |
| Сніданки кейтерингом (8 номерів × 0.6 × 30 × 150 грн) | 21 600 грн | 12,5% |
| Комунальні (вода, газ, електро, інтернет) | 11 800 грн | 6,8% |
| Прання білизни (зовнішня послуга) | 6 400 грн | 3,7% |
| Витратні матеріали (косметика, папір, миючі) | 4 200 грн | 2,4% |
| Bnovo PMS підписка | 1 200 грн | 0,7% |
| Маркетинг (Google Ads + Instagram) | 6 000 грн | 3,5% |
| Разом операційні витрати | 104 276 грн | 60,3% |
Податки місяця 1
Оборот 172 800 грн на ФОП Г3 (5% ЄП):
- ЄП 5%: 172 800 × 5% = 8 640 грн
- ЄСВ ФОП: 1 902,34 грн
- ВЗ ФОП (1% від обороту): 1 728 грн
- Туристичний збір (перерахування в місцевий бюджет): 6 130 грн (не витрата готелю, це збір з гостя)
- Разом податків ФОП: 12 270 грн
Операційний прибуток першого місяця: 172 800 − 104 276 − 12 270 = 56 254 грн. Це сильно нижче середньостатистичного «стелі» (готель з повним завантаженням 90% і середнім чеком 1 500 дав би ~130-150к прибутку/міс), але для першого місяця без впізнаваності на Booking — нормальний результат. Окупність бюджету 1,2 млн грн при поточному рівні: ~24-30 місяців. У сезон (квітень-вересень) завантаження зростатиме, окупність прискорюватиметься.
Зведений графік 14 днів
| День | Завдання | Хто | Статус у кейсі |
|---|---|---|---|
| День 1 | Реєстрація ФОП через Дію, КВЕДи 55.10 + 55.20, ЄП Г3 5% | Бухгалтер + власник | ✓ ФОП у ЄДР |
| День 2 | Підприємницький рахунок (гривня), КЕП | Власник | ✓ Рахунок активний |
| День 3 | Реєстрація як податкового агента туристичного збору (селищна рада) | Бухгалтер | ✓ Номер рахунку отримано |
| День 4 | Рішення про категоризацію (не обираємо), консультація з ДАРТ | Бухгалтер | ✓ Стратегію обрано |
| День 5 | Подача на висновок Держсанепідекспертизи (8 400 грн) | Бухгалтер | ✓ Заявка прийнята |
| День 6 | Пожежна декларація через Дію (ДСНС) | Бухгалтер | ✓ Подана (10 днів) |
| День 7 | Заявка Booking.com Partner Hub | Бухгалтер + власник | ✓ Профіль на модерації |
| День 8 | Заявка Airbnb, дзвінок-перевірка Booking | Власник | ✓ Booking активований |
| День 9 | Реєстрація ПРРО Checkbox, налаштування Bnovo PMS | Бухгалтер | ✓ ПРРО фіскалізує |
| День 10 | Відкриття валютного рахунку (євро), прив'язка до Booking | Власник | ✓ Валютний активний |
| День 11 | Трудові договори: 1 адміністратор + 2 покоївки, повідомлення ДПС | Бухгалтер | ✓ Усі оформлені |
| День 12 | Інструктажі з пожежки і санітарії, журнал | Адміністратор | ✓ Усі підписали |
| День 13 | Форма 20-ОПП, тестова бронь, прогін системи | Бухгалтер + власник | ✓ Все працює |
| День 14 | Відкриття для перших гостей | Адміністратор | ✓ Перший заїзд о 14:00 |
5 типових помилок при запуску готелю
1. Тільки КВЕД 55.10 без 55.20 — ризик при перевірці
Власники реєструють тільки 55.10 («готель»), а потім додають додаткові послуги: апартаменти, погодинне розміщення, «гостьовий будинок». ДПС при перевірці може поставити під сумнів операції, не покриті основним КВЕД. Завжди реєструйте обидва (55.10 + 55.20) одразу — це 0 грн і 0 додаткового адміністрування.
2. Туристичний збір не закладений у тарифи
Власники забувають, що туристичний збір — додатковий до ціни проживання. Якщо ваш тариф 1 200 грн/доба і ви заявляєте «все включено», ви будете доплачувати збір з власної кишені. Правильно: тариф номера 1 200 грн + туристичний збір 43,24 грн/гість/доба (вказується окремим рядком у рахунку). Гість бачить підсумкову суму при бронюванні і не дивується на ресепшені.
3. Покоївки оформлені як ФОП Г2 — пастка
Це класична помилка економії: «нехай покоївки будуть ФОП, я не платитиму ЄСВ і ПДФО за них». При перевірці Держпраця і ДПС перекваліфікують: покоївка працює лише на готель, за графіком, готельним інвентарем — це трудові відносини. Донарахування + штраф 86 470 грн × кількість покоївок. Економія 3-4 тис на місяць перетворюється на 200к штрафу.
4. Booking-виплати в гривню без валютного рахунку
Прийняти виплати Booking у євро на гривневий рахунок — це автоматична конвертація банком з мінусом 1-1,5% до офіційного курсу. На обороті 1,2 млн грн за рік це 12-18 тис грн неявних витрат. Відкриття валютного рахунку коштує 0-200 грн одноразово.
5. Алкоголь у міні-барі на ФОП — заборонено
Власник додає у номер «комплімент від готелю» — пляшку вина, або заводить вечірній бар у холі. На ФОП це заборонено (ст. 291.5.1.3 ПКУ) — алкоголь є підакцизним товаром. Виявлення = втрата спрощеної системи з першого числа кварталу + перехід на загальну систему + штраф за ліцензію. Якщо хочете алкоголь — потрібно ТОВ. На ФОП — тільки безалкогольні напої.