Готельний бізнес в Україні — це не «здаю квартиру на Airbnb» і не «зареєструю ФОП на оренду нерухомості». Це окрема КВЕД-категорія, туристичний збір, комісії Booking і Airbnb, валютні надходження, ПРРО з PMS-системою і сезонна зайнятість персоналу. Я веду готельних клієнтів — від 5-номерного міні-готелю у Карпатах до 40-номерного хостелу у Львові — і знаю, де найчастіше помиляються при запуску. Цей гід — повна покрокова інструкція для тих, хто відкриває готель, хостел або міні-готель в Україні у 2026 році: від вибору формату і КВЕДів до туристичного збору і розрахунків з міжнародними платформами.
Формат: міні-готель, хостел, кемпінг, Airbnb-superhost
Перше рішення — визначитися з форматом. Від цього залежить КВЕД, система оподаткування і набір обов’язків перед ДПС та місцевим бюджетом.
| Формат | Типовий масштаб | КВЕД | Форма |
|---|---|---|---|
| Міні-готель | 5–20 номерів | 55.10 | ФОП Г3 або ТОВ |
| Хостел | 10–60 ліжко-місць | 55.20 | ФОП Г3 (будь-який метраж) |
| Гостьовий будинок | 3–10 кімнат | 55.20 | ФОП Г3 |
| Кемпінг / глемпінг | 10–50 місць | 55.30 | ФОП Г3 або ТОВ |
| Airbnb-superhost (1–4 об’єкти) | 1–4 квартири/будинки | 55.20 | ФОП Г3 (обов’язково — не КВЕД 68.20!) |
| Повноцінний готель | 50+ номерів | 55.10 | Практично завжди ТОВ |
Ключова відмінність між форматами — не площа і не зірки, а характер послуги. Готель надає готельні послуги (прибирання, ресепшен, сніданок, зберігання багажу). Хостел — те саме, але зі спільними зонами. Airbnb-superhost з самообслуговуванням може кваліфікуватися як 55.20. Але будь-який формат з короткостроковим проживанням — це НЕ оренда нерухомості (КВЕД 68.20). Різниця принципова з точки зору ДПС.
КВЕДи 55.10 / 55.20 / 55.30 — як обрати правильний
Помилковий вибір КВЕДу — одна з найпоширеніших помилок при відкритті готелю. Детальніше про КВЕД 55.10/55.20/55.30 для готелю — у спеціальному гіді. Розберімо нижче кожен код і поширену пастку з 68.20.
КВЕД 55.10 — Готельне обслуговування
Підходить для: повноцінних готелів, апарт-готелів, бутик-готелів. Включає надання номерів для тимчасового проживання з повним спектром послуг (ресепшен, прибирання, сніданок, консьєрж). Зазвичай передбачає зірковий класифікатор, але не є обов’язковим для реєстрації.
КВЕД 55.20 — Надання місць для короткострокового проживання
Підходить для: хостелів, гостьових будинків, кемпінгів туристичних, орендованих заміських будинків і котеджів, Airbnb-об’єктів. Широкий код — межу з 55.10 сам ДК 009:2010 проводить не за розміром об’єкта, а за набором послуг: є щоденне прибирання і заміна постільної білизни (плюс харчування) — це 55.10; окремі ізольовані приміщення з кухнею без такого сервісу — 55.20.
КВЕД 55.30 — Надання місць у кемпінгах, парках для трейлерів
Підходить для: глемпінгів, автокемпінгів, баз відпочинку з наметами, будиночків у лісі. Якщо ваш об’єкт сезонний і природного формату — це ваш код.
Можна мати кілька КВЕДів в одному ФОП — наприклад, 55.20 + 56.10 (ресторан) + 56.29 (кейтеринг). Головне — вказати правильний основний.
ФОП Г3 vs ТОВ — що обрати для готелю
Вибір форми власності для готельного бізнесу залежить від масштабу, наявності ресторану/бару і планів щодо кредитування.
| Критерій | ФОП Г3 (5%) | ТОВ ЄП 3%+ПДВ |
|---|---|---|
| Кількість номерів | До 15-20 номерів (міні-готель, хостел) | 20+ номерів, повноцінний готель |
| Ресторан/бар з алкоголем | Ні — єдинник не може продавати підакцизне; виняток лише роздріб пива, сидру, перрі та столових вин (пп. 3 пп. 291.5.1 ПКУ) | Лише на загальній системі — для юрособи винятку немає; ліцензія 12 970,50 грн/рік (3 242,63 грн/квартал) |
| Персонал | Без обмежень (ліміт «до 10 осіб» — це 2 група, не 3-тя) | Без обмежень |
| Оборот | до 10 091 049 грн/рік (1 167 МЗП — ліміт Г3 у 2026) | Той самий ліміт — 10 091 049 грн/рік: 1 167 МЗП діють на 3 групі і для ФОП, і для юрособи (пп. 3 п. 291.4 ПКУ). Без ліміту — лише загальна система |
| Відповідальність | Особисте майно підприємця | Лише майно ТОВ |
| Звітність | Квартальна декларація, проста | Складніша, ПДВ-звітність щомісяця |
| Туристичний збір | Сплачується і ФОП, і ТОВ | Сплачується і ФОП, і ТОВ |
Моя рекомендація для 2026: хостел або міні-готель до 15 номерів без ресторану — ФОП Г3 (5%). Міні-готель з рестораном без алкоголю або з планом розширення понад 20 номерів — ТОВ ЄП 3%+ПДВ. Якщо ресторан продає алкоголь — ТОВ на загальній системі: юрособа на єдиному податку торгувати підакцизними товарами не може взагалі (пп. 3 пп. 291.5.1 ПКУ). Готель 50+ номерів — практично завжди ТОВ, часто на загальній системі з ПДВ.
Детальніше про нюанси обліку в цій ніші — на сторінці бухгалтер для готелів і хостелів.
Туристичний збір — як нараховувати і платити у 2026
Туристичний збір — місцевий обов’язковий платіж, передбачений ст. 268 ПКУ. Готель є агентом збору: юридичний платник — гість, але збирає і перераховує до місцевого бюджету — ви.
Ставки і розрахунок у 2026
- Ставка (пп. 268.3.1 ПКУ): два різні граничні розміри — до 0,5% МЗП для внутрішнього туризму (гості-резиденти) і до 5% МЗП для в’їзного (гості-іноземці), за кожну добу за кожного гостя
- МЗП 2026: 8 647 грн (на 1 січня звітного року)
- Внутрішній туризм, 0,5%: 43,24 грн за добу за гостя
- В’їзний туризм, до 5%: до 432,35 грн за добу за гостя
- Великі міста (Київ, Львів, Одеса): зазвичай беруть граничні розміри — 0,5% МЗП = 43,24 грн для внутрішнього туризму і 5% = 432,35 грн для в’їзного
- Малі міста, курорти: також зазвичай 0,5%, але конкретну ставку встановлює рішення місцевої ради — перевіряйте його щороку
- Хто збір не платить (пп. 268.2.2 ПКУ): резиденти, які прибули у відрядження; ветерани війни та учасники бойових дій; особи з інвалідністю, діти з інвалідністю і один супроводжуючий; учасники ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС; внутрішньо переміщені особи; ті, хто постійно проживає у цій громаді, — та інші категорії зі списку. Підстава — підтвердний документ, копію якого зберігайте разом із журналом реєстрації
Порядок сплати
- Щоквартально — декларація протягом 40 календарних днів після кварталу (п. 49.18.2 ПКУ; у 2026: 11.05, 10.08, 09.11, за IV квартал — 09.02.2027), а сплата — ще протягом 10 календарних днів після граничного строку подання (п. 57.1 ПКУ): 20.05, 19.08, 19.11, 19.02.2027. Ці 10 днів рахуються від «кодексного» строку подання (10.05, 09.08, 09.11, 09.02.2027) — не від кінця кварталу і не від дати, на яку строк подання зсунувся через вихідний
- Або щомісячні авансові внески до 30 числа (у лютому — до 28/29) — але лише якщо так вирішила ваша місцева рада (пп. 268.7.1 ПКУ); нараховані аванси показуються у квартальній декларації
- Окрема платіжка — до місцевого бюджету, окремим КБК від ЄП і ЄСВ
- Звітність — декларація про туристичний збір до органу ДПС за місцем знаходження готелю (не за місцем реєстрації ФОП)
- Окремий рядок у чеку — ДПС вимагає проводити збір через ПРРО окремою позицією (роз’яснення ЗІР, кат. 109.10; прямої норми в ПКУ чи ЗУ №265/95-ВР немає, але саме так розрахунок захищається при перевірці)
Важливо: туристичний збір не включається у базу оподаткування єдиним податком — це пряма норма п. 292.10 ПКУ (суми зборів, утримані єдинником як податковим агентом, доходом не є). Тобто якщо гість заплатив 1 000 грн за ніч + 43,24 грн збору — у дохід ФОП Г3 іде 1 000 грн, а 43,24 грн проходять «транзитом» через ваш рахунок до бюджету і в ліміт групи не зараховуються.
Booking.com + Airbnb — комісії і валютні розрахунки
Більшість сучасних готелів і хостелів отримують значну частину бронювань через OTA-платформи (Online Travel Agencies). Кожна з них має свої правила виплат, комісій і валютної конвертації — окремий гід про комісії Booking і Airbnb та валютні розрахунки для готелю розкриває це повніше. Нижче коротко по кожній платформі.
Booking.com — як це працює
- Комісія: 15–25% від вартості проживання (найпоширеніше значення — близько 17%). Booking утримує її автоматично з кожної виплати.
- Виплати: після виїзду гостя Booking перераховує кошти на ваш рахунок протягом 7–10 робочих днів
- Валюта: виплата може надійти в EUR або USD (залежно від налаштувань акаунту). Конвертується за курсом НБУ на дату зарахування
- Що є доходом: повна вартість проживання, зазначена в бронюванні (до вирахування комісії Booking)
- Що є видатком: комісія Booking — це видаток на послуги посередника, а не зменшення доходу
Airbnb — особливості
- Комісія з гостя: 14–16% (сплачує гість при бронюванні)
- Комісія з господаря: 3% (утримується Airbnb з виплати господарю)
- Виплати: через 24 години після заселення гостя, на ваш банківський рахунок або PayPal
- Валюта: зазвичай USD або EUR → конвертація за НБУ на дату зарахування
Валютні надходження і курсові різниці
Іноземні гості часто платять у EUR або USD. Дохід перераховується у гривні за офіційним курсом НБУ на дату отримання доходу — п. 292.5 ПКУ, а датою отримання доходу є дата надходження коштів (п. 292.6 ПКУ):
- Для ФОП на єдиному податку сума доходу фіксується один раз — курсом НБУ на дату зарахування; зміна курсу після цього її не змінює
- Курсові різниці і прибуток від подальшого продажу валюти до бази ЄП не включаються (ЗІР, кат. 107.01.03), а до ПДФО — за пп. 165.1.51 ПКУ; перераховувати залишок валюти на кінець кварталу не потрібно
- Для ТОВ — інша логіка: курсові різниці визнаються за ПСБО 21 і йдуть окремою статтею в P&L
Детальніше про ведення обліку — на сторінці послуги бухгалтера для готелів і хостелів.
Готель + ресторан — облік двох видів діяльності
Якщо ваш готель має власний ресторан, кафе або бар — це два окремі види діяльності з різними КВЕДами, різними вимогами до ПРРО і різними правилами ліцензування.
Два варіанти організації
Варіант 1: Один ФОП — обидва КВЕДи (55.20 + 56.10). Можливо, якщо ресторан без алкоголю. Один суб’єкт, одна декларація ЄП, але два ПРРО: один на ресепшені (для готельних послуг), другий у ресторані (для харчування). Простіше адміністративно, але ризики при перевірці вищі через змішання двох видів виручки.
Варіант 2: Окремий ФОП або ТОВ на ресторан. Готель — ФОП Г3 (55.10/55.20). Ресторан з алкоголем — ТОВ на загальній системі (56.10): на єдиному податку юрособа підакцизні товари продавати не може. Чіткий розподіл виручки, окремі розрахункові рахунки, окремі ПРРО. Більш захищена структура при перевірках ДПС.
Два ПРРО — навіщо
Ресепшен і ресторан — різні торгові точки. Закон №265/95-ВР і правила ПРРО вимагають реєстрації кожної торгової точки окремо. На практиці:
- ПРРО №1 на ресепшені: пробиває чеки на проживання, туристичний збір, додаткові послуги (трансфер, прокат)
- ПРРО №2 у ресторані: пробиває чеки на харчування, напої, банкети
- Інтеграція з PMS-системою (Frontdesk, Hotelogix, Bookingify): бронювання → авточек на ресепшені → автосписання послуг ресторану на рахунок гостя
Про додаткові послуги для ресторанного блоку читайте у гіді бухгалтерія для ресторанів і кафе.
Сезонна зайнятість персоналу — строкові трудові договори
Готельний бізнес — один з найбільш сезонних в Україні. Літні курорти переповнені з червня по серпень, карпатські готелі — взимку під час лижного сезону. Правильне оформлення сезонних працівників рятує від штрафів і зайвих витрат у міжсезоння.
Строковий трудовий договір
Для сезонного персоналу (покоївки, адміністратори на піковий сезон, офіціанти для ресторану при готелі) використовується строковий трудовий договір відповідно до ст. 23 КЗпП. Особливості:
- Строк: визначається за погодженням сторін. Ст. 23 КЗпП ані граничного строку строкового договору не встановлює, ані не вимагає окремо попереджати працівника про припинення — договір припиняється самим фактом закінчення строку. «Два тижні попередження» — це правило для інших категорій працівників, а не зі ст. 23. Головне обмеження ст. 23 — не тривалість, а підстава: строковий договір можна укладати лише коли трудові відносини не можуть бути встановлені на невизначений строк з урахуванням характеру роботи, умов її виконання або інтересів працівника. Без такої підстави суд може визнати договір безстроковим, а Держпраці — застосувати штраф 1 МЗП (8 647 грн) за ч. 2 ст. 265 КЗпП.
- Обов’язково: Повідомлення про прийняття працівника на роботу подається до територіального органу ДПС за місцем обліку роботодавця як платника ЄСВ — до початку роботи працівника за укладеним трудовим договором (постанова КМУ від 17.06.2015 №413). Вимоги «за один день наперед» норма не містить: подати можна й того самого дня, але саме до моменту виходу на роботу. Форма — засобами електронного зв’язку з КЕП.
- Усі нарахування: ті самі, що й для постійних — ПДФО 18%, ВЗ 5%, ЄСВ 22% за рахунок роботодавця
- Відпускні: при договорі до 2 місяців — компенсація за невикористану відпустку при звільненні (24 к.д. ÷ 365 × відпрацьовані календарні дні, середньоденна — за п. 7 Порядку КМУ №100, тобто заробіток ÷ календарні дні періоду). Знаменник 365 діє, доки на період воєнного стану не застосовується ст. 73 КЗпП (ч. 6 ст. 6 Закону № 2136-IX); після скасування воєнного стану зі знаменника доведеться виключати святкові й неробочі дні.
Окремо застережу: «сезонність» готелю в побутовому сенсі не робить вашу діяльність сезонними роботами в розумінні трудового права — до Списку сезонних робіт, затвердженого постановою КМУ від 28.03.1997 № 278, готелі не входять. Тому обґрунтовуйте строковість характером конкретної роботи й умовами її виконання, а не фразою «у нас сезон».
Практичний сценарій: Карпатський готель, зима
| Посада | Сезон | Договір | Витрати на роботодавця (МЗП) |
|---|---|---|---|
| Адміністратор ресепшену (1) | Цілий рік | Безстроковий | 8 647 + 1 902,34 ЄСВ = 10 549,34 грн |
| Покоївка (2 особи) | Грудень – березень | Строковий 3 міс. | 2 × (8 647 + 1 902,34) = 21 098,68 грн |
| Інструктор з лиж (1) | Грудень – березень | ГПХ або строковий | 8 647 + ЄСВ 22% якщо найманий |
Штраф за неоформленого сезонного працівника
У 2026 штраф за кожного неоформленого найманого працівника — 86 470 грн (10 МЗП × 8 647 грн). Для ФОП і юросіб на єдиному податку 1–3 груп замість цього штрафу застосовується попередження — це прямо написано в абзаці другому ч. 2 ст. 265 КЗпП. Але пільга діє один раз: за те саме порушення повторно протягом двох років з дня виявлення штраф — 30 МЗП, тобто 259 410 грн за кожного працівника, і жодного попередження для єдинників у цьому абзаці вже немає. Перевірки ДПС і Держпраці під час туристичних сезонів значно частішають. Закон вимагає лише подати повідомлення до початку роботи; а я з практики раджу робити це за 3 дні до виходу, щоб мати запас на технічні збої. Це моя порада, а не вимога норми. І зберігайте всі накази про прийом та звільнення.
Актуальний графік податкових дедлайнів — у бухгалтерському календарі.
5 типових помилок при відкритті готелю або хостелу
Помилка №1: КВЕД 68.20 замість 55.10/55.20
Реєстрація «оренди нерухомості» замість «готельних послуг» — найпоширеніша початкова помилка. ДПС під час перевірки з’ясовує, що ви надаєте послуги проживання (змінюються гості, є ресепшен, прибирання) і перекваліфіковує дохід. Наслідок: донарахування за різницею ставок + штраф 10% (25% за умисне, 50% повторне умисне — ст. 123 ПКУ) + пеня.
Помилка №2: Туристичний збір не нараховується або нараховується неправильно
«Клієнти не хочуть платити — я просто не включаю». Ні. Ви — агент збору. Якщо збір не відображений — при перевірці ДПС порахує кожен гіст-день з журналу реєстрації і виставить повну суму + штраф. Ставку перевіряйте на сайті місцевої ради щороку (може змінитися рішенням депутатів).
Помилка №3: Booking-комісія виключається з доходу
«Booking перерахував 1 660 грн, значить я заробив 1 660 грн». Ні. Дохід — 2 000 грн (повна вартість бронювання). Комісія 340 грн — видаток. Якщо враховувати лише 1 660 грн — занижуєте базу оподаткування → штраф за заниження доходу.
Помилка №4: Немає ПРРО або він не пробиває туристичний збір окремо
Туристичний збір — окремий рядок у фіскальному чеку. Якщо він «вбудований» у ціну номера без виокремлення — під час перевірки складно довести правильність нарахування. ПРРО для готелю: Checkbox, Tic та інші — налаштовуйте окремі позиції «Проживання» і «Туристичний збір».
Помилка №5: Сезонні працівники без договорів
«Три місяці — навіщо оформляти?». 86 470 грн штрафу за кожного; єдиннику 1–3 груп перший раз винесуть попередження (абз. 2 ч. 2 ст. 265 КЗпП), а другий раз протягом двох років — 259 410 грн, уже без пільги. Держпраця перевіряє туристичні об’єкти саме в піковий сезон. Строковий договір оформляється за 15 хвилин через Дію або ЦНАп — це набагато дешевше за один штраф.