Готельний бізнес в Україні — це не «здаю квартиру на Airbnb» і не «зареєструю ФОП на оренду нерухомості». Це окрема КВЕД-категорія, туристичний збір, комісії Booking і Airbnb, валютні надходження, ПРРО з PMS-системою і сезонна зайнятість персоналу. Я веду готельних клієнтів — від 5-номерного міні-готелю у Карпатах до 40-номерного хостелу у Львові — і знаю, де найчастіше помиляються при запуску. Цей гід — повна покрокова інструкція для тих, хто відкриває готель, хостел або міні-готель в Україні у 2026 році: від вибору формату і КВЕДів до туристичного збору і розрахунків з міжнародними платформами.
Формат: міні-готель, хостел, кемпінг, Airbnb-superhost
Перше рішення — визначитися з форматом. Від цього залежить КВЕД, система оподаткування і набір обов’язків перед ДПС та місцевим бюджетом.
| Формат | Типовий масштаб | КВЕД | Форма |
|---|---|---|---|
| Міні-готель | 5–20 номерів | 55.10 | ФОП Г3 або ТОВ |
| Хостел | 10–60 ліжко-місць | 55.20 | ФОП Г3 (будь-який метраж) |
| Гостьовий будинок | 3–10 кімнат | 55.20 | ФОП Г3 |
| Кемпінг / глемпінг | 10–50 місць | 55.30 | ФОП Г3 або ТОВ |
| Airbnb-superhost (1–4 об’єкти) | 1–4 квартири/будинки | 55.20 | ФОП Г3 (обов’язково — не КВЕД 68.20!) |
| Повноцінний готель | 50+ номерів | 55.10 | Практично завжди ТОВ |
Ключова відмінність між форматами — не площа і не зірки, а характер послуги. Готель надає готельні послуги (прибирання, ресепшен, сніданок, зберігання багажу). Хостел — те саме, але зі спільними зонами. Airbnb-superhost з самообслуговуванням може кваліфікуватися як 55.20. Але будь-який формат з короткостроковим проживанням — це НЕ оренда нерухомості (КВЕД 68.20). Різниця принципова з точки зору ДПС.
КВЕДи 55.10 / 55.20 / 55.30 — як обрати правильний
Помилковий вибір КВЕДу — одна з найпоширеніших помилок при відкритті готелю. Детальніше про КВЕД 55.10/55.20/55.30 для готелю — у спеціальному гіді. Розберімо нижче кожен код і поширену пастку з 68.20.
КВЕД 55.10 — Готельне обслуговування
Підходить для: повноцінних готелів, апарт-готелів, бутик-готелів. Включає надання номерів для тимчасового проживання з повним спектром послуг (ресепшен, прибирання, сніданок, консьєрж). Зазвичай передбачає зірковий класифікатор, але не є обов’язковим для реєстрації.
КВЕД 55.20 — Надання місць для короткострокового проживання
Підходить для: хостелів, гостьових будинків, кемпінгів туристичних, орендованих заміських будинків і котеджів, Airbnb-об’єктів. Широкий код — якщо сумніваєтесь між 55.10 і 55.20, для малого формату (до 20 номерів) зазвичай безпечніше 55.20.
КВЕД 55.30 — Надання місць у кемпінгах, парках для трейлерів
Підходить для: глемпінгів, автокемпінгів, баз відпочинку з наметами, будиночків у лісі. Якщо ваш об’єкт сезонний і природного формату — це ваш код.
Можна мати кілька КВЕДів в одному ФОП — наприклад, 55.20 + 56.10 (ресторан) + 56.29 (кейтеринг). Головне — вказати правильний основний.
ФОП Г3 vs ТОВ — що обрати для готелю
Вибір форми власності для готельного бізнесу залежить від масштабу, наявності ресторану/бару і планів щодо кредитування.
| Критерій | ФОП Г3 (5%) | ТОВ ЄП 3%+ПДВ |
|---|---|---|
| Кількість номерів | До 15-20 номерів (міні-готель, хостел) | 20+ номерів, повноцінний готель |
| Ресторан/бар з алкоголем | Складно (алкогольна ліцензія для ФОП обмежена) | Так, з ліцензією 8 000 грн/рік |
| Персонал | до 10 найманих | Без обмежень |
| Оборот | до 10 млн грн/рік (ліміт Г3) | Без обмежень на ЄП |
| Відповідальність | Особисте майно підприємця | Лише майно ТОВ |
| Звітність | Квартальна декларація, проста | Складніша, ПДВ-звітність щомісяця |
| Туристичний збір | Сплачується і ФОП, і ТОВ | Сплачується і ФОП, і ТОВ |
Моя рекомендація для 2026: хостел або міні-готель до 15 номерів без ресторану — ФОП Г3 (5%). Міні-готель з рестораном або з планом розширення понад 20 номерів — ТОВ ЄП 3%+ПДВ. Готель 50+ номерів — практично завжди ТОВ, часто на загальній системі з ПДВ.
Детальніше про нюанси обліку в цій ніші — на сторінці бухгалтер для готелів і хостелів.
Туристичний збір — як нараховувати і платити у 2026
Туристичний збір — місцевий обов’язковий платіж, передбачений ст. 268 ПКУ. Готель є агентом збору: юридичний платник — гість, але збирає і перераховує до місцевого бюджету — ви.
Ставки і розрахунок у 2026
- Ставка: 0,5% — 1% від МЗП за кожну добу проживання за кожного гостя
- МЗП 2026: 8 647 грн
- При ставці 0,5%: 43,24 грн за добу за гостя
- При ставці 1%: 86,47 грн за добу за гостя
- Київ і Львів: ставка 1% (максимальна)
- Малі міста, курорти: часто 0,5%, перевіряйте рішення місцевої ради
Порядок сплати
- Щоквартально — протягом 10 днів після закінчення кварталу (до 10 квітня, 10 липня, 10 жовтня, 10 січня наступного року)
- Окрема платіжка — до місцевого бюджету, окремим КБК від ЄП і ЄСВ
- Звітність — декларація про туристичний збір до органу ДПС за місцем реєстрації готелю (не ФОП)
- Окремий рядок у чеку — при оформленні через ПРРО туристичний збір виноситься як окрема позиція або коментар
Важливо: туристичний збір не включається у базу оподаткування єдиним податком. Тобто якщо гість заплатив 1 000 грн за ніч + 86,47 грн збору — у дохід ФОП Г3 іде 1 000 грн, а 86,47 грн проходять «транзитом» через ваш рахунок до бюджету.
Booking.com + Airbnb — комісії і валютні розрахунки
Більшість сучасних готелів і хостелів отримують значну частину бронювань через OTA-платформи (Online Travel Agencies). Кожна з них має свої правила виплат, комісій і валютної конвертації — окремий гід про комісії Booking і Airbnb та валютні розрахунки для готелю розкриває це повніше. Нижче коротко по кожній платформі.
Booking.com — як це працює
- Комісія: 15–25% від вартості проживання (стандарт — 17%). Booking утримує її автоматично з кожної виплати.
- Виплати: після виїзду гостя Booking перераховує кошти на ваш рахунок протягом 7–10 робочих днів
- Валюта: виплата може надійти в EUR або USD (залежно від налаштувань акаунту). Конвертується за курсом НБУ на дату зарахування
- Що є доходом: повна вартість проживання, зазначена в бронюванні (до вирахування комісії Booking)
- Що є видатком: комісія Booking — це видаток на послуги посередника, а не зменшення доходу
Airbnb — особливості
- Комісія з гостя: 14–16% (сплачує гість при бронюванні)
- Комісія з господаря: 3% (утримується Airbnb з виплати господарю)
- Виплати: через 24 години після заселення гостя, на ваш банківський рахунок або PayPal
- Валюта: зазвичай USD або EUR → конвертація за НБУ на дату зарахування
Валютні надходження і курсові різниці
Іноземні гості часто платять у EUR або USD. Конвертація відбувається за курсом НБУ на дату зарахування коштів на рахунок. Відповідно до ст. 188.1.1 ПКУ, курсові різниці обліковуються окремо:
- Якщо з моменту виставлення рахунку до моменту надходження коштів курс змінився — різниця є або додатковим доходом, або видатком
- Для ФОП Г3 — практично, курсові різниці включаються у загальний дохід (позитивні) або зменшують доходи (негативні)
- Для ТОВ — окрема стаття в P&L за ПСБО 21
Детальніше про ведення обліку — на сторінці послуги бухгалтера для готелів і хостелів.
Готель + ресторан — облік двох видів діяльності
Якщо ваш готель має власний ресторан, кафе або бар — це два окремі види діяльності з різними КВЕДами, різними вимогами до ПРРО і різними правилами ліцензування.
Два варіанти організації
Варіант 1: Один ФОП — обидва КВЕДи (55.20 + 56.10). Можливо, якщо ресторан без алкоголю. Один суб’єкт, одна декларація ЄП, але два ПРРО: один на ресепшені (для готельних послуг), другий у ресторані (для харчування). Простіше адміністративно, але ризики при перевірці вищі через змішання двох видів виручки.
Варіант 2: Окремий ФОП або ТОВ на ресторан. Готель — ФОП Г3 (55.10/55.20). Ресторан з алкоголем — ТОВ ЄП 3%+ПДВ (56.10). Чіткий розподіл виручки, окремі розрахункові рахунки, окремі ПРРО. Більш захищена структура при перевірках ДПС.
Два ПРРО — навіщо
Ресепшен і ресторан — різні торгові точки. Закон №265/95-ВР і правила ПРРО вимагають реєстрації кожної торгової точки окремо. На практиці:
- ПРРО №1 на ресепшені: пробиває чеки на проживання, туристичний збір, додаткові послуги (трансфер, прокат)
- ПРРО №2 у ресторані: пробиває чеки на харчування, напої, банкети
- Інтеграція з PMS-системою (Frontdesk, Hotelogix, Bookingify): бронювання → авточек на ресепшені → автосписання послуг ресторану на рахунок гостя
Про додаткові послуги для ресторанного блоку читайте у гіді бухгалтерія для ресторанів і кафе.
Сезонна зайнятість персоналу — строкові трудові договори
Готельний бізнес — один з найбільш сезонних в Україні. Літні курорти переповнені з червня по серпень, карпатські готелі — взимку під час лижного сезону. Правильне оформлення сезонних працівників рятує від штрафів і зайвих витрат у міжсезоння.
Строковий трудовий договір
Для сезонного персоналу (покоївки, адміністратори на піковий сезон, офіціанти для ресторану при готелі) використовується строковий трудовий договір відповідно до ст. 23 КЗпП. Особливості:
- Термін: до 3 місяців — найпростіше припиняти (2 тижні попередження або менше при роботі до 2 тижнів)
- Обов’язково: реєструвати в Дії або через ЦНАп не пізніше дня початку роботи (або за 3 дні — перевіряйте актуальні вимоги). Повідомлення до ДПС — обов’язкове!
- Усі нарахування: ті самі, що й для постійних — ПДФО 18%, ВЗ 5%, ЄСВ 22% за рахунок роботодавця
- Відпускні: при договорі до 2 місяців — компенсація за невикористану відпустку при звільненні (2,33 дні відпустки за кожен повний місяць роботи)
Практичний сценарій: Карпатський готель, зима
| Посада | Сезон | Договір | Витрати на роботодавця (МЗП) |
|---|---|---|---|
| Адміністратор ресепшену (1) | Цілий рік | Безстроковий | 8 647 + 1 902,34 ЄСВ = 10 549,34 грн |
| Покоївка (2 особи) | Грудень – березень | Строковий 3 міс. | 2 × (8 647 + 1 902,34) = 21 098,68 грн |
| Інструктор з лиж (1) | Грудень – березень | ГПХ або строковий | 8 647 + ЄСВ 22% якщо найманий |
Штраф за неоформленого сезонного працівника
У 2026 штраф за кожного неоформленого найманого працівника — 86 470 грн (10 МЗП × 8 647 грн). Перевірки ДПС і Держпраці під час туристичних сезонів значно частішають. Я рекомендую реєструвати договори за 3 дні до виходу на роботу і зберігати всі накази про прийом/звільнення.
Актуальний графік податкових дедлайнів — у бухгалтерському календарі.
5 типових помилок при відкритті готелю або хостелу
Помилка №1: КВЕД 68.20 замість 55.10/55.20
Реєстрація «оренди нерухомості» замість «готельних послуг» — найпоширеніша початкова помилка. ДПС під час перевірки з’ясовує, що ви надаєте послуги проживання (змінюються гості, є ресепшен, прибирання) і перекваліфіковує дохід. Наслідок: донарахування за різницею ставок + штраф 25% від суми + пеня.
Помилка №2: Туристичний збір не нараховується або нараховується неправильно
«Клієнти не хочуть платити — я просто не включаю». Ні. Ви — агент збору. Якщо збір не відображений — при перевірці ДПС порахує кожен гіст-день з журналу реєстрації і виставить повну суму + штраф. Ставку перевіряйте на сайті місцевої ради щороку (може змінитися рішенням депутатів).
Помилка №3: Booking-комісія виключається з доходу
«Booking перерахував 1 660 грн, значить я заробив 1 660 грн». Ні. Дохід — 2 000 грн (повна вартість бронювання). Комісія 340 грн — видаток. Якщо враховувати лише 1 660 грн — занижуєте базу оподаткування → штраф за заниження доходу.
Помилка №4: Немає ПРРО або він не пробиває туристичний збір окремо
Туристичний збір — окремий рядок у фіскальному чеку. Якщо він «вбудований» у ціну номера без виокремлення — під час перевірки складно довести правильність нарахування. ПРРО для готелю: Checkbox, Tic та інші — налаштовуйте окремі позиції «Проживання» і «Туристичний збір».
Помилка №5: Сезонні працівники без договорів
«Три місяці — навіщо оформляти?». 86 470 грн штрафу за кожного. Держпраця перевіряє туристичні об’єкти саме в піковий сезон. Строковий договір оформляється за 15 хвилин через Дію або ЦНАп — це набагато дешевше за один штраф.