Більшість готелів і хостелів в Україні сьогодні отримують від 40% до 80% бронювань через Booking.com або Airbnb. Це зручно для продажів — але бухгалтерія цих платформ ховає кілька пасток, які щороку коштують готельникам зайвих штрафів від ДПС. Головна помилка — обліковувати як дохід лише суму, яку платформа фактично перерахувала на рахунок. За ст. 292.1 ПКУ доходом є повна вартість бронювання. Комісія Booking — видаток, а не зменшення доходу. Курсові різниці при валютних надходженнях мають свої правила. А ПДВ-нюанси для платників при розрахунках з нерезидентом-посередником — окрема тема. Цей гід охоплює всі ці питання з конкретними цифрами і посиланнями на норми ПКУ.
Booking і Airbnb як канали продажів для готелю
Online Travel Agencies (OTA) — це посередники між готелем і гостем. Готель реєструється на платформі, розміщує опис номерів і ціни, приймає бронювання. Платформа за це стягує комісію. Здається просто — але з точки зору бухгалтерії ця схема потребує чіткого розуміння, хто є постачальником послуги і як правильно визначити базу оподаткування.
Найпоширеніші OTA для українських готелів: Booking.com (домінуючий гравець — понад 70% OTA-бронювань в Україні), Airbnb (особливо популярний для апартаментів і міні-готелів), Expedia, Hotels.com. Кожна платформа має свою модель комісії і порядок виплат — ці відмінності важливі для обліку. Якщо ви ще обираєте код діяльності для платформ — гід про КВЕД 55.10/55.20/55.30 для готелю пояснює правильну реєстрацію.
Комісійна модель: Booking 15-25%, Airbnb 14-16%+3%
Перш ніж переходити до обліку — розберімо, як саме платформи заробляють і що саме утримується з виплат.
Booking.com — структура комісії
Booking.com стягує комісію з готелю — а не з гостя. Гість бачить ціну і платить Booking (або безпосередньо готелю при моделі pay-at-property), а потім Booking перераховує готелю суму за вирахуванням своєї комісії.
- Стандартна комісія: 17% від вартості проживання
- Діапазон: 15-25% залежно від програми видимості (Genius, аукціонна позиція)
- Аукціонне підвищення позиції: до 25% — якщо готель обирає підвищену видимість у пошуку
- Строки виплат: через 7-10 робочих днів після виїзду гостя
- Модель pre-pay: Booking збирає оплату від гостя при бронюванні → переказує готелю після виїзду
- Модель pay-at-property: гість платить безпосередньо в готелі → Booking виставляє рахунок-фактуру на комісію
Airbnb — подвійна структура комісії
Airbnb стягує комісію з обох сторін — і з гостя, і з хоста. Це важливо розуміти для правильного обліку.
- Комісія з гостя: 14-16% від вартості проживання (гість бачить вищу ціну, ніж ціна хоста)
- Комісія з хоста: 3% від суми бронювання — утримується Airbnb при виплаті
- Строки виплат: через 24 години після заселення гостя
- Валюта виплат: зазвичай USD або EUR — конвертується за курсом НБУ на дату зарахування
| Параметр | Booking.com | Airbnb |
|---|---|---|
| Хто платить комісію | Готель (з кожного бронювання) | Гість (14-16%) + хост (3%) |
| Стандартна ставка | 17% (діапазон 15-25%) | 3% з хоста + 14-16% з гостя |
| Підвищена ставка | До 25% (аукціонна позиція) | Фіксована |
| Строк виплати | 7-10 р. дн. після виїзду | 24 год. після заселення |
| Валюта виплат | Гривня або EUR/USD | Переважно USD або EUR |
| Документ | Щомісячний інвойс (Extranet) | Щомісячний інвойс (хост-кабінет) |
Комісія — це ваш видаток на рекламно-посередницькі послуги, а не зменшення виторгу. Ця різниця принципова для правильного розрахунку бази ЄП. Якщо готель ще на етапі відкриття — повний покроковий гід як відкрити готель або хостел у 2026 описує всі рішення від форми власності до ПРРО.
Договір через платформу: ви — постачальник, платформа — посередник
Юридична природа відносин з Booking.com і Airbnb: ви — постачальник готельної послуги, платформа — агент або посередник, який залучає клієнтів і організовує розрахунки від вашого імені.
Це принципово для бухгалтерії, оскільки:
- Фактичним покупцем вашої послуги є гість — не платформа
- Платформа лише збирає оплату і перераховує вам, утримуючи свою комісію
- Виторг = повна вартість послуги для гостя, незалежно від того, скільки фактично надійшло на ваш рахунок
- Комісія платформи = ваш видаток на залучення клієнтів (аналог рекламних витрат)
Відкрити готель або хостел і правильно налаштувати облік з нуля? Детальніше про всі кроки — у гіді як відкрити готель або хостел у 2026.
Виторг у ЄП — повна сума від клієнта, не нетто
Це найважливіше і найчастіше порушуване правило при роботі з OTA-платформами. Розберімо детально, чому дохід — це повна сума, і що каже ПКУ.
Норма ПКУ ст. 292.1
Відповідно до ст. 292.1 ПКУ, доходом платника єдиного податку третьої групи є:
- дохід, отриманий протягом звітного (податкового) кварталу в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій)
- матеріальна або нематеріальна форма, визначена пунктом 292.3 ПКУ
Ключове слово — «отриманий». Гість заплатив Booking 2 000 грн за ваш номер. Booking отримав ці гроші від імені вашого готелю як агент-посередник. Отже, 2 000 грн — ваш дохід. Те, що Booking перерахував вам лише 1 660 грн (утримавши комісію 340 грн) — не змінює суму доходу, лише створює видаток.
Гість забронював номер за 2 000 грн через Booking.com.
Booking перерахував готелю: 2 000 − 340 (17% комісія) = 1 660 грн.
Туристичний збір (Київ, 1%): 86,47 грн (окремий транзитний платіж).
Дохід ФОП Г3: 2 000 грн (повна вартість бронювання).
ЄП 5% від доходу: 100 грн.
Видаток (комісія Booking): 340 грн (документується інвойсом Booking).
Туристичний збір: 86,47 грн — до бази ЄП не входить (ст. 268 ПКУ).
Касовий метод і момент визнання доходу
ФОП Г3 працює на касовому методі — дохід визнається на дату фактичного надходження коштів. При моделі prepay Booking:
- Гість заплатив 1 червня → Booking перерахував готелю 12 червня → дохід визнається 12 червня
- Але сума доходу — 2 000 грн (повна вартість бронювання), а не 1 660 грн (фактично отримана сума)
При моделі pay-at-property (гість платить у готелі): дохід визнається на дату фактичної оплати від гостя → ПРРО пробиває чек → підтверджує суму і дату.
Штраф за заниження доходу
Якщо задекларувати лише «нетто» (суму після вирахування комісії) — це заниження бази оподаткування. Відповідно до ст. 123 ПКУ:
- Перше порушення: штраф 25% від суми недонарахованого податку
- Повторне порушення протягом 1095 днів: штраф 50%
- Плюс пеня 0,02% на добу від суми недоплати
Приклад: якщо замість 100 000 грн задекларували 83 000 грн (занизили на 17 000 грн), недоплата ЄП 5% = 850 грн, штраф 25% = 212,50 грн + пеня. Здається несуттєво — але при перевірці за 3 роки це вже 6-8 тис. грн штрафів тільки через цю помилку.
Курсові різниці при отриманні в EUR/USD
Booking.com і Airbnb можуть перераховувати кошти як у гривні, так і в іноземній валюті — EUR або USD. Валютні надходження потребують окремого обліку згідно з нормами ПКУ.
Правила конвертації за ПКУ
Відповідно до ст. 39.1.4 ПКУ і загальних принципів обліку іноземних операцій, валютні надходження конвертуються за офіційним курсом НБУ на дату надходження коштів на рахунок. Це означає:
- Якщо Booking переказав 500 EUR і курс НБУ на цю дату — 44,80 грн/EUR → дохід = 22 400 грн
- Якщо наступного тижня ті самі 500 EUR при курсі 45,20 грн/EUR → дохід = 22 600 грн
- Курс не «фіксується» при бронюванні — береться на дату реального надходження
| Ситуація | Сума від Booking | Курс НБУ | Дохід (грн) |
|---|---|---|---|
| Надходження 1 (березень) | 500 EUR | 44,80 грн/EUR | 22 400 грн |
| Надходження 2 (квітень) | 500 EUR | 45,20 грн/EUR | 22 600 грн |
| Надходження 3 (травень) | 500 EUR | 44,50 грн/EUR | 22 250 грн |
| Разом за квартал: | 1 500 EUR | — | 67 250 грн |
Валютний рахунок і курсові різниці
Якщо у готелю є валютний рахунок (що типово при активній роботі з іноземними гостями через OTA) — виникають ситуації, коли валюта зберігається на рахунку і конвертується пізніше. У такому разі:
- Дохід на дату надходження EUR/USD фіксується за курсом НБУ на дату надходження
- На дату продажу валюти банку або конвертації — виникає курсова різниця
- Позитивна різниця (курс виріс): додатковий дохід для ЄП
- Від’ємна різниця (курс впав): зменшення доходу або окремий видаток
Курс НБУ — де брати офіційний
Офіційний курс НБУ на будь-яку дату: bank.gov.ua → Курси валют → Архів. Або через API НБУ. Зберігайте знімок курсу на кожну дату надходження — це первинний документ.
ПДВ-нюанси для платників (ст. 188.1)
Для ТОВ і ФОП, що є платниками ПДВ, розрахунки з Booking.com і Airbnb мають свою специфіку, яка відрізняється від стандартної ПДВ-логіки.
Booking.com — нерезидент: правило reverse charge
Booking.com зареєстрований у Нідерландах і є нерезидентом України. Відповідно до ст. 186.3 ПКУ, місце постачання послуг з рекламування і посередництва нерезидентом — це місце реєстрації отримувача послуг (тобто Україна). Це означає:
- Ви (ТОВ — платник ПДВ) отримуєте послугу від нерезидента на суму, наприклад, 17 000 грн (комісія Booking)
- Зобов’язані нарахувати ПДВ 20% самостійно: 17 000 × 20% = 3 400 грн
- Складаєте податкову накладну з типом причини «Послуги від нерезидента» і реєструєте в ЄРПН
- Ця ж ПН = і податкове зобов’язання (+3 400 грн), і податковий кредит (−3 400 грн) — якщо ТОВ має право на повний ПК
- Нетто-ефект для ПДВ: нульовий (за умови 100% права на ПК)
ПДВ-накладна нерезиденту (гостю з-за кордону)
Якщо ваш гість — іноземець або іноземна компанія — ПДВ-накладна йому не виписується. Готельна послуга надається на території України (місце постачання — Україна), але нерезидент-гість не є платником ПДВ в Україні. Відповідно до ст. 188.1 ПКУ і загальних правил, операція оподатковується ПДВ за стандартною ставкою 20%, але накладна виписується «без покупця» або з відміткою «нерезидент».
Документи від Booking/Airbnb: акт, інвойс, виписка
Питання, яке часто виникає: «Booking не виписує акт виконаних робіт — як підтвердити видаток на комісію?» Розберімо пакет документів для кожної платформи.
Документи від Booking.com
В особистому кабінеті Booking (Extranet) доступні:
- Щомісячний інвойс (рахунок-фактура): Extranet → Фінанси → Рахунки. Містить загальну суму комісії за місяць, деталізацію за бронюваннями, реквізити Booking. Це офіційний первинний документ.
- Виписка по бронюваннях: Extranet → Фінанси → Резервації. Для кожного бронювання: дата заїзду/виїзду, повна вартість, комісія, сума виплати.
- Підтвердження виплат: банківська виписка по рахунку — містить надходження від Booking із призначенням платежу.
Документи від Airbnb
В особистому кабінеті Airbnb (розділ «Виплати»):
- Щомісячний звіт хоста: Airbnb Host → Виплати → Звіти. Містить суму бронювань, комісію 3%, суму виплати.
- Деталі кожного бронювання: дата, сума від гостя, комісія Airbnb з гостя, ваша комісія 3%, сума вашої виплати.
- Інвойс від Airbnb: за запитом або автоматично для юридичних осіб — Airbnb може надавати офіційний інвойс.
Туристичний збір у Booking і Airbnb
Обидві платформи дозволяють налаштувати відображення туристичного збору у вартості бронювання. Є два варіанти: збір включений у ціну або відображається як окремий рядок. З точки зору бухгалтерії — у будь-якому варіанті туристичний збір є транзитним платежем, що не входить до бази ЄП (ст. 268 ПКУ). Детальніше про облік туристичного збору — у гіді туристичний збір 2026: як рахувати і перераховувати.
5 типових помилок при роботі з Booking/Airbnb
Помилка №1: Дохід = сума від Booking (нетто), а не повна вартість бронювання
Найдорожча і найпоширеніша помилка. «Мені на рахунок прийшло 83 000 грн — значить, я заробив 83 000 грн». Ні. Дохід — 100 000 грн (повна вартість бронювань), комісія 17 000 грн — видаток. Якщо задекларувати 83 000 грн замість 100 000 грн — заниження бази на 17 000 грн → штраф 25%/50% за ст. 123 ПКУ. При перевірці ДПС порівнює декларацію із вивантаженням даних Booking — розбіжності видно одразу.
Помилка №2: Комісія Booking не підтверджена документально
«Все одно видаток є видатком — навіщо зберігати інвойс». ДПС при перевірці вимагає підтвердження кожного видатку первинними документами. Без інвойсу від Booking і виписок з Extranet — комісія не підтверджена, і ДПС може не зарахувати її як видаток. Результат: база оподаткування збільшується, донарахування. Завантажуйте інвойс щомісяця і зберігайте 3 роки.
Помилка №3: Валютні надходження не конвертуються за курсом НБУ
«Я просто беру суму, що прийшла на гривневий рахунок». Якщо банк конвертував за своїм комерційним курсом — це не офіційний курс НБУ. Для цілей ЄП базою є курс НБУ на дату надходження. Різниця між банківським і курсом НБУ — це або занижений, або завищений дохід. Зафіксуйте курс НБУ на кожну дату валютного надходження.
Помилка №4: Туристичний збір включається до доходу ЄП
Гість заплатив за номер 1 500 грн + 86,47 грн туристичного збору = 1 586,47 грн загальна оплата. Деякі готельники включають всю суму 1 586,47 грн до доходу ЄП. Помилка: туристичний збір 86,47 грн — транзитний платіж до місцевого бюджету, він не є доходом готелю і не включається до бази ЄП (ст. 268 ПКУ). Виносьте збір окремим рядком у чеку і в обліку від першого дня.
Помилка №5: Немає реєстрації агентом туристичного збору при роботі з Airbnb
Деякі Airbnb-superhostи вважають, що невеликий масштаб (1-2 квартири) звільняє від реєстрації агентом туристичного збору. Ні. Будь-який суб’єкт господарювання, що надає послуги короткострокового проживання, є агентом збору — незалежно від кількості об’єктів. Якщо ви ФОП і здаєте через Airbnb — реєстрація в органі ДПС за місцем знаходження об’єкта обов’язкова. Штраф за несплату збору: 25% від несплаченої суми (ст. 124 ПКУ) + пеня. Детальніше — у розділі бухгалтерії на сторінці бухгалтер для готелів і хостелів.