Здавати квартиру подобово через Airbnb чи Booking здається простою орендою — але з погляду податків це зовсім інша діяльність, ніж довгострокова оренда. Плутанина коштує туристичного збору, штрафів і неправильного КВЕД. Розберемо, як це оформити у 2026 році.
Головна пастка: це 55.20, а не 68.20
Найпоширеніша помилка — вважати подобову оренду тим самим, що й звичайна оренда квартири (КВЕД 68.20). Насправді короткострокове проживання — це КВЕД 55.20 «Діяльність засобів тимчасового розміщування», тобто гостинність, ближче до міні-готелю.
Чому це важливо — подобова оренда передбачає:
- щоденну зміну гостей і обслуговування (не одного орендаря на місяці);
- туристичний збір (якого немає при довгостроковій оренді);
- готельний характер діяльності, а не пасивний дохід від майна.
Про самі коди — у гіді КВЕД 55.10/55.20/55.30 для готелю.
ФОП чи фізособа
Тут головна відмінність від довгострокової оренди. Квартиру на місяці можна здавати як проста фізособа (18% ПДФО + 5% ВЗ). А ось подобова через готельний характер — інша історія:
Позиція А (домінантна): систематична подобова оренда — це підприємницька діяльність (регулярні гості, обслуговування, дохід із платформ), тому потрібен ФОП.
Позиція Б: разова, епізодична здача (кілька днів на рік) може трактуватись як звичайний дохід фізособи без ФОП.
Рекомендація: для регулярної роботи через Airbnb/Booking — ФОП Г3. Це і легально, і вигідніше за 23%. Порівняння оренди як ФОП і фізособи — у пілар-гіді нерухомість і податки 2026.
Яка група єдиного податку
Група 3 (5%). Платформи Booking.com і Airbnb — це нерезиденти, які платять вам з-за кордону, а Група 2 обслуговувати нерезидентів не може (ст. 291.4 ПКУ). На Г3 дозволені будь-які джерела:
| Показник | Значення 2026 |
|---|---|
| Єдиний податок | 5% з доходу (без ПДВ) |
| ЄСВ за себе | 1 902,34 грн/міс |
| Військовий збір | 1% з доходу |
| Річний ліміт доходу | 10 091 049 грн |
Туристичний збір — ви агент
Ключова відмінність від оренди: подобова оренда тягне туристичний збір. Будь-який суб’єкт, що надає короткострокове проживання — навіть з однією квартирою — є агентом збору. Це означає:
- реєстрація в ДПС за місцем знаходження об’єкта — обов’язкова;
- збір стягується з гостя і не є вашим доходом — не входить до бази ЄП (ст. 268 ПКУ);
- виносьте збір окремим рядком у чеку й обліку від першого дня.
Штраф за несвоєчасну сплату — 5% при затримці до 30 календарних днів і 10% при затримці понад 30 днів (25% — лише за доведений умисел, ст. 124 ПКУ) + пеня за ст. 129 ПКУ. Як рахувати й перераховувати — у гіді туристичний збір 2026.
Дохід, комісія і валюта
Дві типові помилки з платформами:
- Дохід — це повна вартість бронювання (ст. 292.1 ПКУ), а не сума, яку платформа перерахувала після утримання комісії. Комісія Booking/Airbnb — це ваш видаток на посередництво, а не зменшення доходу.
- Валюта. Booking часто платить у євро — це ЗЕД-надходження. Дохід визнається на дату зарахування за курсом НБУ, діє строк розрахунків 180 днів.
Детальний розбір комісій, валюти й курсових різниць — у гіді Booking і Airbnb: комісії, валюта, ПДВ.
Чи потрібен ПРРО
Якщо гість платить карткою (через платформу або на місці через шлюз) — ПРРО потрібен, чек на суму проживання (туристичний збір — окремим рядком). Якщо оплата надходить лише банківським/платформним переказом на рахунок ФОП без картки на місці — режим РРО варто уточнити окремо. Що таке Z-звіт і як працює каса — у статті що таке Z-звіт і X-звіт.
DAC7 з 2027
З 2027 року цифрові платформи (Booking, Airbnb) за правилами DAC7звітуватимуть до податкових про доходи господарів. ДПС отримає дані про ваші надходження автоматично. Це вагома причина оформити ФОП і вести облік легально вже зараз, поки платформи не почали звітувати за вас.
Здаєте квартиру подобово й не впевнені в обліку? Напишіть мені — розберемо КВЕД, туристичний збір і валюту під вашу ситуацію. Якщо це вже міні-готель на кілька квартир — дивіться бухгалтер для готелів і хостелів.
Матеріал має інформаційний характер. Межа між «епізодичною здачею фізособою» і «систематичною подобовою діяльністю ФОП» у практиці не завжди однозначна — уточніть свій випадок на консультації.