«Скільки податку я заплачу, якщо продам квартиру?» — відповідь коливається від 0% до 18% залежно від того, що продаєте, скільки володіли і чи це перший продаж за рік. Розберемо правила ст. 172 ПКУ простими словами, зі ставками 2026 року.
Коли продаж не оподатковується взагалі
Продаж не оподатковується ПДФО, якщо виконуються одночасно всі три умови (п. 172.1 ПКУ):
- об’єкт зі списку 172.1: житловий будинок, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок, земельна ділянка в межах норм безоплатної приватизації, а також господарсько-побутові споруди;
- це перший продаж такого об’єкта за календарний рік;
- об’єкт у власності понад 3 роки.
Якщо всі три умови виконані — ПДФО 0% і військовий збір 0%. Важливий виняток: вимога 3 років не діє для успадкованого майна — успадковану квартиру можна продати без податку одразу.
Ставки ПДФО: 0%, 5%, 18%
| Ситуація | ПДФО | ВЗ |
|---|---|---|
| Об’єкт зі списку 172.1, 1-й продаж/рік, понад 3 роки | 0% | 0% |
| Об’єкт зі списку 172.1, 1-й продаж/рік, менше 3 років | 5% | 5% |
| 2-й продаж об’єкта зі списку 172.1 за рік | 5% | 5% |
| 3-й і наступні продажі за рік | 18% | 5% |
| Комерційна нерухомість (не зі списку 172.1), 1-й | 5% | 5% |
| Комерційна, наступні за рік | 18% | 5% |
| Продавець — нерезидент (будь-який продаж) | 18% | 5% |
База оподаткування — договірна вартість, але не нижча за оціночну(звіт про оцінку обов’язковий). Кілька продажів за один рік вигідніше рознести по роках, щоб не потрапити на 18%.
Військовий збір
Ключове правило: військовий збір 5% нараховується тільки тоді, коли нараховується ПДФО. Тобто:
- продаж звільнений від ПДФО (перший + понад 3 роки) → ВЗ = 0;
- продаж оподаткований (ПДФО 5% або 18%) → додається ВЗ 5%.
На початку 2025 року після підняття ВЗ до 5% була невизначеність, чи збір окремий від ПДФО. Наразі її знято — ДПС підтвердила: немає ПДФО — немає й ВЗ.
Держмито і пенсійний збір
- Держмито 1% від вартості (за нотаріальне посвідчення) — за законом ділиться між сторонами, на практиці сплачується за домовленістю.
- Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування 1% — сплачує покупець. Не стягується, якщо покупець купує житло вперше або не має іншого житла (нюанс — перевіряти для конкретної угоди).
Продаж успадкованого майна
Для успадкованої нерухомості 3-річний строк володіння не застосовується: її можна продати без ПДФО одразу (за умови, що це перший продаж об’єкта зі списку 172.1 за рік). Це окрема пільга від оподаткування самого спадку — там діють свої ставки залежно від ступеня споріднення.
Приклади
Приклад 1. Продаєте квартиру, якою володієте 6 років, інших продажів цього року не було. Умови виконані → 0% ПДФО + 0% ВЗ. Платите лише свою частину держмита за домовленістю.
Приклад 2. Купили квартиру 1,5 роки тому, продаєте (перший продаж за рік). Володіння менше 3 років → 5% ПДФО + 5% ВЗ = 10% від вартості.
Приклад 3. Цього року вже продали одну квартиру, продаєте другу. Другий продаж → 5% ПДФО + 5% ВЗ. Якби це був третій — було б 18% + 5%.
Продаж нерухомості — угода, де податок легко порахувати заздалегідь і важко виправити після нотаріуса. Продаєте квартиру, будинок чи землю? Напишіть мені — порахую вашу ситуацію за ст. 172 до угоди.
Здаєте нерухомість, а не продаєте? Дивіться ФОП і оренда нерухомості та податок на нерухомість 2026.
Матеріал має інформаційний характер. Ставки й черговість продажів залежать від типу об’єкта, строку володіння та статусу резидента — уточніть свій випадок до угоди.