«Сколько налога я заплачу, если продам квартиру?» — ответ колеблется от 0% до 18% в зависимости от того, что продаёте, сколько владели и первая ли это продажа за год. Разберём правила ст. 172 НКУ простыми словами, со ставками 2026 года.
Когда продажа не облагается вообще
Продажа не облагается НДФЛ, если выполняются одновременно все три условия (п. 172.1 НКУ):
- объект из списка 172.1: жилой дом, квартира или её часть, комната, садовый (дачный) дом, земельный участок в пределах норм бесплатной приватизации, а также хозяйственно-бытовые постройки;
- это первая продажа такого объекта за календарный год;
- объект в собственности более 3 лет.
Если все три условия выполнены — НДФЛ 0% и военный сбор 0%. Важное исключение: требование 3 лет не действует для унаследованного имущества — унаследованную квартиру можно продать без налога сразу.
Ставки НДФЛ: 0%, 5%, 18%
| Ситуация | НДФЛ | ВС |
|---|---|---|
| Объект из списка 172.1, 1-я продажа/год, более 3 лет | 0% | 0% |
| Объект из списка 172.1, 1-я продажа/год, менее 3 лет | 5% | 5% |
| 2-я продажа объекта из списка 172.1 за год | 5% | 5% |
| 3-я и последующие продажи за год | 18% | 5% |
| Коммерческая недвижимость (не из списка 172.1), 1-я | 5% | 5% |
| Коммерческая, последующие за год | 18% | 5% |
| Продавец — нерезидент (любая продажа) | 18% | 5% |
База налогообложения — договорная стоимость, но не ниже оценочной(отчёт об оценке обязателен). Несколько продаж за один год выгоднее разнести по годам, чтобы не попасть на 18%.
Военный сбор
Ключевое правило: военный сбор 5% начисляется только тогда, когда начисляется НДФЛ. То есть:
- продажа освобождена от НДФЛ (первая + более 3 лет) → ВС = 0;
- продажа облагается (НДФЛ 5% или 18%) → добавляется ВС 5%.
В начале 2025 года после поднятия ВС до 5% была неопределённость, отдельный ли сбор от НДФЛ. Сейчас она снята — ГНС подтвердила: нет НДФЛ — нет и ВС.
Госпошлина и пенсионный сбор
- Госпошлина 1% от стоимости (за нотариальное удостоверение) — по закону делится между сторонами, на практике платится по договорённости.
- Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование 1% — платит покупатель. Не взимается, если покупатель покупает жильё впервые или не имеет другого жилья (нюанс — проверять для конкретной сделки).
Продажа унаследованного имущества
Для унаследованной недвижимости 3-летний срок владения не применяется: её можно продать без НДФЛ сразу (при условии, что это первая продажа объекта из списка 172.1 за год). Это отдельная льгота от налогообложения самого наследства — там действуют свои ставки в зависимости от степени родства.
Примеры
Пример 1. Продаёте квартиру, которой владеете 6 лет, других продаж в этом году не было. Условия выполнены → 0% НДФЛ + 0% ВС. Платите только свою часть госпошлины по договорённости.
Пример 2. Купили квартиру 1,5 года назад, продаёте (первая продажа за год). Владение менее 3 лет → 5% НДФЛ + 5% ВС = 10% от стоимости.
Пример 3. В этом году уже продали одну квартиру, продаёте вторую. Вторая продажа → 5% НДФЛ + 5% ВС. Если бы это была третья — было бы 18% + 5%.
Продажа недвижимости — сделка, где налог легко посчитать заранее и трудно исправить после нотариуса. Продаёте квартиру, дом или землю? Напишите мне — посчитаю вашу ситуацию по ст. 172 до сделки.
Сдаёте недвижимость, а не продаёте? Смотрите ФЛП и аренда недвижимости и налог на недвижимость 2026.
Материал имеет информационный характер. Ставки и очерёдность продаж зависят от типа объекта, срока владения и статуса резидента — уточните свой случай до сделки.