Сдавать квартиру посуточно через Airbnb или Booking кажется простой арендой — но с точки зрения налогов это совсем другая деятельность, чем долгосрочная аренда. Путаница стоит туристического сбора, штрафов и неправильного КВЭД. Разберём, как это оформить в 2026 году.
Главная ловушка: это 55.20, а не 68.20
Самая распространённая ошибка — считать посуточную аренду тем же, что и обычная аренда квартиры (КВЭД 68.20). На самом деле краткосрочное проживание — это КВЭД 55.20 «Деятельность средств временного размещения», то есть гостеприимство, ближе к мини-отелю.
Почему это важно — посуточная аренда предполагает:
- ежедневную смену гостей и обслуживание (не одного арендатора на месяцы);
- туристический сбор (которого нет при долгосрочной аренде);
- гостиничный характер деятельности, а не пассивный доход от имущества.
О самих кодах — в гиде КВЭД 55.10/55.20/55.30 для отеля.
ФЛП или физлицо
Здесь главное отличие от долгосрочной аренды. Квартиру на месяцы можно сдавать как простое физлицо (18% НДФЛ + 5% ВС). А вот посуточная из-за гостиничного характера — другая история:
Позиция А (доминантная): систематическая посуточная аренда — это предпринимательская деятельность (регулярные гости, обслуживание, доход с платформ), поэтому нужен ФЛП.
Позиция Б: разовая, эпизодическая сдача (несколько дней в год) может трактоваться как обычный доход физлица без ФЛП.
Рекомендация: для регулярной работы через Airbnb/Booking — ФЛП Г3. Это и легально, и выгоднее 23%. Сравнение аренды как ФЛП и физлица — в пиллар-гиде недвижимость и налоги 2026.
Какая группа единого налога
Группа 3 (5%). Платформы Booking.com и Airbnb — это нерезиденты, которые платят вам из-за рубежа, а Группа 2 обслуживать нерезидентов не может (ст. 291.4 НКУ). На Г3 разрешены любые источники:
| Показатель | Значение 2026 |
|---|---|
| Единый налог | 5% с дохода (без НДС) |
| ЕСВ за себя | 1 902,34 грн/мес |
| Военный сбор | 1% с дохода |
| Годовой лимит дохода | 10 091 049 грн |
Туристический сбор — вы агент
Ключевое отличие от аренды: посуточная аренда влечёт туристический сбор. Любой субъект, предоставляющий краткосрочное проживание — даже с одной квартирой — является агентом сбора. Это означает:
- регистрация в ГНС по месту нахождения объекта — обязательна;
- сбор взимается с гостя и не является вашим доходом — не входит в базу ЕН (ст. 268 НКУ);
- выносите сбор отдельной строкой в чеке и учёте с первого дня.
Штраф за несвоевременную уплату — 5% при задержке до 30 календарных дней и 10% при задержке свыше 30 дней (25% — только за доказанный умысел, ст. 124 НКУ) + пеня по ст. 129 НКУ. Как считать и перечислять — в гиде туристический сбор 2026.
Доход, комиссия и валюта
Две типичные ошибки с платформами:
- Доход — это полная стоимость бронирования (ст. 292.1 НКУ), а не сумма, которую платформа перечислила после удержания комиссии. Комиссия Booking/Airbnb — это ваш расход на посредничество, а не уменьшение дохода.
- Валюта. Booking часто платит в евро — это ВЭД-поступление. Доход признаётся на дату зачисления по курсу НБУ, действует срок расчётов 180 дней.
Детальный разбор комиссий, валюты и курсовых разниц — в гиде Booking и Airbnb: комиссии, валюта, НДС.
Нужен ли ПРРО
Если гость платит картой (через платформу или на месте через шлюз) — ПРРО нужен, чек на сумму проживания (туристический сбор — отдельной строкой). Если оплата поступает только банковским/платформенным переводом на счёт ФЛП без карты на месте — режим РРО стоит уточнить отдельно. Что такое Z-отчёт и как работает касса — в статье что такое Z-отчёт и X-отчёт.
DAC7 с 2027
С 2027 года цифровые платформы (Booking, Airbnb) по правилам DAC7 будут отчитываться в налоговые о доходах хозяев. ГНС получит данные о ваших поступлениях автоматически. Это весомая причина оформить ФЛП и вести учёт легально уже сейчас, пока платформы не начали отчитываться за вас.
Сдаёте квартиру посуточно и не уверены в учёте? Напишите мне — разберём КВЭД, туристический сбор и валюту под вашу ситуацию. Если это уже мини-отель на несколько квартир — смотрите бухгалтер для отелей и хостелов.
Материал имеет информационный характер. Граница между «эпизодической сдачей физлицом» и «систематической посуточной деятельностью ФЛП» на практике не всегда однозначна — уточните свой случай на консультации.