Недвижимость и налоги — это не одна тема, а четыре разные: аренда, продажа, налог на имущество и риелторская деятельность. У каждой свои ставки и ловушки. Эта страница — хаб: коротко о каждом сценарии со ставками 2026 года и ссылками на детальные разборы.
Аренда: ФЛП или физлицо
Сдавать недвижимость можно двумя способами:
| Способ | Налоги | Кому подходит |
|---|---|---|
| Физлицо (без ФЛП) | 18% НДФЛ + 5% ВС = 23%, без ЕСВ | 1 квартира, малый доход |
| ФЛП Г3 | 5% + ЕСВ 1 902,34 грн/мес + ВС 1% | регулярная аренда, несколько объектов |
| ФЛП Г2 | фикс до 1 729,40 грн/мес + ЕСВ + ВС 864,70 | только населению и единщикам, в пределах площади |
КВЭД аренды — 68.20 «Предоставление в аренду собственного недвижимого имущества». Важное правило: если сдаёте бизнесу на общей системе(ООО/ФЛП не на ЕН) — только Г3; на Г2 это запрещено. Полный расчёт и сравнение — в статье ФЛП и аренда недвижимости. Сдаёте посуточно (Airbnb/Booking)? Это уже не аренда, а временное размещение (КВЭД 55.20) — см. посуточная аренда квартиры.
Лимиты площади на едином налоге
Единый налог для аренды разрешён только в пределах площади (п. 291.5.3 НКУ, действующие с 01.01.2021) — совокупно по всем объектам:
- жильё — до 400 кв.м;
- нежилые помещения — до 900 кв.м;
- земля — до 0,2 га.
Превышение хотя бы одного лимита — единый налог недоступен вообще (только общая система или аренда излишка как физлицо). Старые числа «100/300 кв.м» устарели — это редакция до 2021 года, не ориентируйтесь на них.
Продажа недвижимости
Налогообложение продажи физлицом — по ст. 172 НКУ:
- 0% — первая продажа объекта из списка 172.1 за год + владение более 3 лет;
- 5% НДФЛ + 5% ВС — первая продажа без 3 лет или вторая за год;
- 18% НДФЛ + 5% ВС — третья и последующие за год, коммерция, нерезидент.
Военный сбор начисляется только вместе с НДФЛ: освобождённая продажа → ВС = 0. Госпошлина 1% (по договорённости), пенсионный сбор 1% — покупатель. Детали, примеры и наследство — в статье налог при продаже недвижимости 2026.
Налог на недвижимое имущество
Годовой налог на само владение недвижимостью: максимум 1,5% минимальной зарплаты за 1 кв.м (ставку устанавливает местный совет). Льгота — необлагаемая площадь: квартира 60 кв.м, дом 120 кв.м, вместе 180 кв.м; налог только на площадь сверх льготы. Плюс 25 000 грн/год за квартиру свыше 300 кв.м или дом свыше 500 кв.м. Ставки, льготы и сроки — в статье налог на недвижимость 2026.
Риелторы
Риелторская деятельность — это посредничество, поэтому только 3 группа, КВЭД 68.31 «Агентства недвижимости». Ставка 5% + ЕСВ + ВС 1%. Как оформить, когда нужен ПРРО и как работать с агентством — в статье ФЛП для риелтора.
НДС и коммерция
Продажа вторичного жилья — без НДС (ст. 197.1.14 НКУ). Первая поставка новостройки и продажа коммерческой недвижимости — 20%, если продавец плательщик НДС. Аренда — облагаемая услуга, если арендодатель плательщик НДС; для ФЛП-единщика вопрос НДС возникает только при переходе предела 1 000 000 грн (Г3 3% с НДС).
Сдаёте, продаёте или покупаете недвижимость и не знаете, сколько налога? Напишите мне — разберём вашу ситуацию и подберём оптимальный вариант до сделки или договора.
Материал имеет информационный характер. Несколько зон (дробление аренды между статусами, нерезидент-арендатор, пенсионный сбор при первом жилье) в практике не однозначны — уточните свой случай на консультации.