Нерухомість і податки — це не одна тема, а чотири різні: оренда, продаж, податок на майно і ріелторська діяльність. У кожної свої ставки й пастки. Ця сторінка — хаб: коротко про кожен сценарій зі ставками 2026 року й посиланнями на детальні розбори.
Оренда: ФОП чи фізособа
Здавати нерухомість можна двома способами:
| Спосіб | Податки | Кому підходить |
|---|---|---|
| Фізособа (без ФОП) | 18% ПДФО + 5% ВЗ = 23%, без ЄСВ | 1 квартира, малий дохід |
| ФОП Г3 | 5% + ЄСВ 1 902,34 грн/міс + ВЗ 1% | регулярна оренда, кілька об’єктів |
| ФОП Г2 | фікс до 1 729,40 грн/міс + ЄСВ + ВЗ 864,70 | тільки населенню та єдинникам, у межах площі |
КВЕД оренди — 68.20 «Надання в оренду власного нерухомого майна». Важливе правило: якщо здаєте бізнесу на загальній системі (ТОВ/ФОП не на ЄП) — тільки Г3; на Г2 це заборонено. Повний розрахунок і порівняння — у статті ФОП і оренда нерухомості. Здаєте подобово (Airbnb/Booking)? Це вже не оренда, а тимчасове розміщення (КВЕД 55.20) — див. подобова оренда квартири.
Ліміти площі на єдиному податку
Єдиний податок для оренди дозволений лише в межах площі (п. 291.5.3 ПКУ, чинні з 01.01.2021) — сукупно за всіма об’єктами:
- житло — до 400 кв.м;
- нежитлові приміщення — до 900 кв.м;
- земля — до 0,2 га.
Перевищення хоча б одного ліміту — єдиний податок недоступний зовсім (тільки загальна система або оренда надлишку як фізособа). Старі числа «100/300 кв.м» застарілі — це редакція до 2021 року, не орієнтуйтесь на них.
Продаж нерухомості
Оподаткування продажу фізособою — за ст. 172 ПКУ:
- 0% — перший продаж об’єкта зі списку 172.1 за рік + володіння понад 3 роки;
- 5% ПДФО + 5% ВЗ — перший продаж без 3 років або другий за рік;
- 18% ПДФО + 5% ВЗ — третій і наступні за рік, комерція, нерезидент.
Військовий збір нараховується тільки разом із ПДФО: звільнений продаж → ВЗ = 0. Держмито 1% (за домовленістю), пенсійний збір 1% — покупець. Деталі, приклади і спадщина — у статті податок при продажу нерухомості 2026.
Податок на нерухоме майно
Річний податок на саме володіння нерухомістю: максимум 1,5% мінімальної зарплати за 1 кв.м (ставку встановлює місцева рада). Пільга — неоподатковувана площа: квартира 60 кв.м, будинок 120 кв.м, разом 180 кв.м; податок лише на площу понад пільгу. Плюс 25 000 грн/рік за квартиру понад 300 кв.м або будинок понад 500 кв.м. Ставки, пільги і строки — у статті податок на нерухомість 2026.
Ріелтори
Ріелторська діяльність — це посередництво, тому тільки 3 група, КВЕД 68.31 «Агентства нерухомості». Ставка 5% + ЄСВ + ВЗ 1%. Як оформити, коли потрібен ПРРО і як працювати з агентством — у статті ФОП для ріелтора.
ПДВ і комерція
Продаж вторинного житла — без ПДВ (ст. 197.1.14 ПКУ). Перше постачання новобудови і продаж комерційної нерухомості — 20%, якщо продавець платник ПДВ. Оренда — оподатковувана послуга, якщо орендодавець платник ПДВ; для ФОП-єдинника питання ПДВ виникає лише при переході межі 1 000 000 грн (Г3 3% з ПДВ).
Здаєте, продаєте чи купуєте нерухомість і не знаєте, скільки податку? Напишіть мені — розберемо вашу ситуацію й підберемо оптимальний варіант до угоди чи договору.
Матеріал має інформаційний характер. Кілька зон (дроблення оренди між статусами, нерезидент-орендар, пенсійний збір при першому житлі) у практиці не однозначні — уточніть свій випадок на консультації.