Гостиничный бизнес в Украине — это не «сдаю квартиру на Airbnb» и не «зарегистрирую ФОП на аренду недвижимости». Это отдельная КВЕД-категория, туристический сбор, комиссии Booking и Airbnb, валютные поступления, ПРРО с PMS-системой и сезонная занятость персонала. Я веду гостиничных клиентов — от 5-номерного мини-отеля в Карпатах до 40-номерного хостела во Львове — и знаю, где чаще всего ошибаются при запуске. Этот гид — полная пошаговая инструкция для тех, кто открывает отель, хостел или мини-отель в Украине в 2026 году: от выбора формата и КВЕДов до туристического сбора и расчётов с международными платформами.
Формат: мини-отель, хостел, кемпинг, Airbnb-superhost
Первое решение — определиться с форматом. От этого зависит КВЕД, система налогообложения и набор обязанностей перед ГНС и местным бюджетом.
| Формат | Типичный масштаб | КВЕД | Форма |
|---|---|---|---|
| Мини-отель | 5–20 номеров | 55.10 | ФОП Г3 или ТОВ |
| Хостел | 10–60 койко-мест | 55.20 | ФОП Г3 (любой метраж) |
| Гостевой дом | 3–10 комнат | 55.20 | ФОП Г3 |
| Кемпинг / глэмпинг | 10–50 мест | 55.30 | ФОП Г3 или ТОВ |
| Airbnb-superhost (1–4 объекта) | 1–4 квартиры/дома | 55.20 | ФОП Г3 (обязательно — не КВЕД 68.20!) |
| Полноценный отель | 50+ номеров | 55.10 | Практически всегда ТОВ |
Ключевое отличие между форматами — не площадь и не звёзды, а характер услуги. Отель предоставляет гостиничные услуги (уборка, ресепшен, завтрак, хранение багажа). Хостел — то же самое, но с общими зонами. Airbnb-superhost с самообслуживанием может квалифицироваться как 55.20. Но любой формат с краткосрочным проживанием — это НЕ аренда недвижимости (КВЕД 68.20). Разница принципиальна с точки зрения ГНС.
КВЕДы 55.10 / 55.20 / 55.30 — как выбрать правильный
Ошибочный выбор КВЕДа — одна из самых распространённых ошибок при открытии отеля. Детально про КВЕД 55.10/55.20/55.30 для отеля — в специальном гиде. Разберём ниже каждый код и распространённую ловушку с 68.20.
КВЕД 55.10 — Гостиничное обслуживание
Подходит для: полноценных отелей, апарт-отелей, бутик-отелей. Включает предоставление номеров для временного проживания с полным спектром услуг (ресепшен, уборка, завтрак, консьерж). Обычно предполагает звёздный классификатор, но это не обязательно для регистрации.
КВЕД 55.20 — Предоставление мест для краткосрочного проживания
Подходит для: хостелов, гостевых домов, туристических кемпингов, арендуемых загородных домов и коттеджей, объектов Airbnb. Широкий код — границу с 55.10 сам ДК 009:2010 проводит не по размеру объекта, а по набору услуг: есть ежедневная уборка и смена постельного белья (плюс питание) — это 55.10; отдельные изолированные помещения с кухней без такого сервиса — 55.20.
КВЕД 55.30 — Предоставление мест в кемпингах, парках для трейлеров
Подходит для: глэмпингов, автокемпингов, баз отдыха с палатками, домиков в лесу. Если ваш объект сезонный и природного формата — это ваш код.
Можно иметь несколько КВЕДов в одном ФОП — например, 55.20 + 56.10 (ресторан) + 56.29 (кейтеринг). Главное — указать правильный основной.
ФОП Г3 vs ТОВ — что выбрать для отеля
Выбор формы собственности для гостиничного бизнеса зависит от масштаба, наличия ресторана/бара и планов по кредитованию.
| Критерий | ФОП Г3 (5%) | ТОВ ЕН 3%+НДС |
|---|---|---|
| Количество номеров | До 15-20 номеров (мини-отель, хостел) | 20+ номеров, полноценный отель |
| Ресторан/бар с алкоголем | Нет — единщик не может продавать подакцизное; исключение только розница пива, сидра, перри и столовых вин (пп. 3 пп. 291.5.1 НКУ) | Только на общей системе — для юрлица исключения нет; лицензия 12 970,50 грн/год (3 242,63 грн/квартал) |
| Персонал | Без ограничений (лимит «до 10 человек» — это 2 группа, не 3-я) | Без ограничений |
| Оборот | До 10 091 049 грн/год (1 167 МЗП — лимит Г3 в 2026) | Тот же лимит — 10 091 049 грн/год: 1 167 МЗП действуют на 3 группе и для ФОП, и для юрлица (пп. 3 п. 291.4 НКУ). Без лимита — только общая система |
| Ответственность | Личное имущество предпринимателя | Только имущество ТОВ |
| Отчётность | Квартальная декларация, простая | Сложнее, НДС-отчётность ежемесячно |
| Туристический сбор | Уплачивается и ФОП, и ТОВ | Уплачивается и ФОП, и ТОВ |
Моя рекомендация на 2026: хостел или мини-отель до 15 номеров без ресторана — ФОП Г3 (5%). Мини-отель с рестораном без алкоголя или с планом расширения более 20 номеров — ТОВ ЕН 3%+НДС. Если ресторан продаёт алкоголь — ТОВ на общей системе: юрлицо на едином налоге торговать подакцизными товарами не может вообще (пп. 3 пп. 291.5.1 НКУ). Отель 50+ номеров — практически всегда ТОВ, нередко на общей системе с НДС.
Подробнее о нюансах учёта в этой нише — на странице бухгалтер для отелей и хостелов.
Туристический сбор — как начислять и платить в 2026
Туристический сбор — местный обязательный платёж, предусмотренный ст. 268 НКУ. Отель является агентом сбора: юридический плательщик — гость, но собирает и перечисляет в местный бюджет — вы.
Ставки и расчёт в 2026
- Ставка (пп. 268.3.1 НКУ): два разных предельных размера — до 0,5% МЗП для внутреннего туризма (гости-резиденты) и до 5% МЗП для въездного (гости-иностранцы), за каждые сутки за каждого гостя
- МЗП 2026: 8 647 грн (на 1 января отчётного года)
- Внутренний туризм, 0,5%: 43,24 грн за сутки за гостя
- Въездной туризм, до 5%: до 432,35 грн за сутки за гостя
- Крупные города (Киев, Львов, Одесса): обычно берут предельные размеры — 0,5% МЗП = 43,24 грн для внутреннего туризма и 5% = 432,35 грн для въездного
- Малые города, курорты: тоже обычно 0,5%, но конкретную ставку устанавливает решение местного совета — проверяйте его ежегодно
- Кто сбор не платит (пп. 268.2.2 НКУ): резиденты, прибывшие в командировку; ветераны войны и участники боевых действий; лица с инвалидностью, дети с инвалидностью и один сопровождающий; участники ликвидации последствий аварии на ЧАЭС; внутренне перемещённые лица; те, кто постоянно проживает в этой общине, — и другие категории из списка. Основание — подтверждающий документ, копию которого храните вместе с журналом регистрации
Порядок уплаты
- Ежеквартально — декларация в течение 40 календарных дней после квартала (п. 49.18.2 НКУ; в 2026: 11.05, 10.08, 09.11, за IV квартал — 09.02.2027), а уплата — ещё в течение 10 календарных дней после предельного срока подачи (п. 57.1 НКУ): 20.05, 19.08, 19.11, 19.02.2027. Эти 10 дней считаются от «кодексного» срока подачи (10.05, 09.08, 09.11, 09.02.2027) — не от конца квартала и не от даты, на которую срок подачи сдвинулся из-за выходного
- Или ежемесячные авансовые взносы до 30 числа (в феврале — до 28/29) — но только если так решил ваш местный совет (пп. 268.7.1 НКУ); начисленные авансы показываются в квартальной декларации
- Отдельная платёжка — в местный бюджет, отдельным КБК от ЕН и ЕСВ
- Отчётность — декларация о туристическом сборе в орган ГНС по месту нахождения отеля (не по месту регистрации ФОП)
- Отдельная строка в чеке — ГНС требует проводить сбор через ПРРО отдельной позицией (разъяснение ЗІР, кат. 109.10; прямой нормы в НКУ или ЗУ №265/95-ВР нет, но именно так расчёт защищается при проверке)
Важно: туристический сбор не включается в базу налогообложения единым налогом — это прямая норма п. 292.10 НКУ (суммы сборов, удержанные единщиком как налоговым агентом, доходом не являются). То есть если гость заплатил 1 000 грн за ночь + 43,24 грн сбора — в доход ФОП Г3 идёт 1 000 грн, а 43,24 грн проходят «транзитом» через ваш счёт в бюджет и в лимит группы не засчитываются.
Booking.com + Airbnb — комиссии и валютные расчёты
Большинство современных отелей и хостелов получают значительную часть бронирований через OTA-платформы (Online Travel Agencies). У каждой из них свои правила выплат, комиссий и валютной конвертации — отдельный гид о комиссиях Booking и Airbnb и валютных расчётах для отеля раскрывает это полнее. Ниже коротко по каждой платформе.
Booking.com — как это работает
- Комиссия: 15–25% от стоимости проживания (самое распространённое значение — около 17%). Booking удерживает её автоматически с каждой выплаты.
- Выплаты: после выезда гостя Booking перечисляет средства на ваш счёт в течение 7–10 рабочих дней
- Валюта: выплата может поступить в EUR или USD (зависит от настроек аккаунта). Конвертируется по курсу НБУ на дату зачисления
- Что является доходом: полная стоимость проживания, указанная в бронировании (до вычета комиссии Booking)
- Что является расходом: комиссия Booking — это расход на услуги посредника, а не уменьшение дохода
Airbnb — особенности
- Комиссия с гостя: 14–16% (платит гость при бронировании)
- Комиссия с хозяина: 3% (удерживается Airbnb из выплаты хозяину)
- Выплаты: через 24 часа после заселения гостя, на ваш банковский счёт или PayPal
- Валюта: обычно USD или EUR → конвертация по НБУ на дату зачисления
Валютные поступления и курсовые разницы
Иностранные гости часто платят в EUR или USD. Доход пересчитывается в гривны по официальному курсу НБУ на дату получения дохода — п. 292.5 НКУ, а датой получения дохода является дата поступления средств (п. 292.6 НКУ):
- Для ФОП на едином налоге сумма дохода фиксируется один раз — курсом НБУ на дату зачисления; изменение курса после этого её не меняет
- Курсовые разницы и прибыль от последующей продажи валюты в базу ЕН не включаются (ЗІР, кат. 107.01.03), а в НДФЛ — по пп. 165.1.51 НКУ; пересчитывать остаток валюты на конец квартала не нужно
- Для ТОВ — другая логика: курсовые разницы признаются по ПСБУ 21 и идут отдельной статьёй в P&L
Подробнее о ведении учёта — на странице услуги бухгалтера для отелей и хостелов.
Отель + ресторан — учёт двух видов деятельности
Если ваш отель имеет собственный ресторан, кафе или бар — это два отдельных вида деятельности с разными КВЕДами, разными требованиями к ПРРО и разными правилами лицензирования.
Два варианта организации
Вариант 1: Один ФОП — оба КВЕДа (55.20 + 56.10). Возможно, если ресторан без алкоголя. Один субъект, одна декларация ЕН, но два ПРРО: один на ресепшене (для гостиничных услуг), второй в ресторане (для питания). Проще административно, но риски при проверке выше из-за смешения двух видов выручки.
Вариант 2: Отдельный ФОП или ТОВ на ресторан. Отель — ФОП Г3 (55.10/55.20). Ресторан с алкоголем — ТОВ на общей системе (56.10): на едином налоге юрлицо подакцизные товары продавать не может. Чёткое разделение выручки, отдельные расчётные счета, отдельные ПРРО. Более защищённая структура при проверках ГНС.
Два ПРРО — зачем
Ресепшен и ресторан — разные торговые точки. Закон №265/95-ВР и правила ПРРО требуют регистрации каждой торговой точки отдельно. На практике:
- ПРРО №1 на ресепшене: пробивает чеки на проживание, туристический сбор, дополнительные услуги (трансфер, прокат)
- ПРРО №2 в ресторане: пробивает чеки на питание, напитки, банкеты
- Интеграция с PMS-системой (Frontdesk, Hotelogix, Bookingify): бронирование → авточек на ресепшене → автосписание услуг ресторана на счёт гостя
О дополнительных услугах для ресторанного блока читайте в гиде бухгалтерия для ресторанов и кафе.
Сезонная занятость персонала — срочные трудовые договоры
Гостиничный бизнес — один из самых сезонных в Украине. Летние курорты переполнены с июня по август, карпатские отели — зимой в лыжный сезон. Правильное оформление сезонных работников спасает от штрафов и лишних расходов в межсезонье.
Срочный трудовой договор
Для сезонного персонала (горничные, администраторы на пиковый сезон, официанты для ресторана при отеле) используется срочный трудовой договор в соответствии со ст. 23 КЗоТ. Особенности:
- Срок: определяется по соглашению сторон. Ст. 23 КЗоТ ни предельного срока срочного договора не устанавливает, ни не требует отдельно предупреждать работника о прекращении — договор прекращается самим фактом окончания срока. «Две недели предупреждения» — это правило для других категорий работников, а не из ст. 23. Главное ограничение ст. 23 — не длительность, а основание: срочный договор можно заключать лишь когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределённый срок с учётом характера работы, условий её выполнения или интересов работника. Без такого основания суд может признать договор бессрочным, а Гоструда — применить штраф 1 МЗП (8 647 грн) по ч. 2 ст. 265 КЗоТ.
- Обязательно: Уведомление о приёме работника на работу подаётся в территориальный орган ГНС по месту учёта работодателя как плательщика ЕСВ — до начала работы работника по заключённому трудовому договору (постановление КМУ от 17.06.2015 №413). Требования «за один день заранее» норма не содержит: подать можно и в тот же день, но именно до момента выхода на работу. Форма — средствами электронной связи с КЭП.
- Все начисления: те же, что и для постоянных — НДФЛ 18%, ВС 5%, ЕСВ 22% за счёт работодателя
- Отпускные: при договоре до 2 месяцев — компенсация за неиспользованный отпуск при увольнении (24 к.д. ÷ 365 × отработанные календарные дни, среднедневная — по п. 7 Порядка КМУ №100, то есть заработок ÷ календарные дни периода). Знаменатель 365 действует, пока на период военного положения не применяется ст. 73 КЗоТ (ч. 6 ст. 6 Закона № 2136-IX); после отмены военного положения из знаменателя придётся исключать праздничные и нерабочие дни.
Отдельно оговорюсь: «сезонность» отеля в бытовом смысле не делает вашу деятельность сезонными работами в понимании трудового права — в Список сезонных работ, утверждённый постановлением КМУ от 28.03.1997 № 278, отели не входят. Поэтому обосновывайте срочность характером конкретной работы и условиями её выполнения, а не фразой «у нас сезон».
Практический сценарий: Карпатский отель, зима
| Должность | Сезон | Договор | Расходы на работодателя (МЗП) |
|---|---|---|---|
| Администратор ресепшена (1) | Весь год | Бессрочный | 8 647 + 1 902,34 ЕСВ = 10 549,34 грн |
| Горничная (2 человека) | Декабрь – март | Срочный 3 мес. | 2 × (8 647 + 1 902,34) = 21 098,68 грн |
| Инструктор по лыжам (1) | Декабрь – март | ГПХ или срочный | 8 647 + ЕСВ 22% если наёмный |
Штраф за неоформленного сезонного работника
В 2026 штраф за каждого неоформленного наёмного работника — 86 470 грн (10 МЗП × 8 647 грн). Для ФОП и юрлиц на едином налоге 1–3 групп вместо этого штрафа применяется предупреждение — это прямо написано в абзаце втором ч. 2 ст. 265 КЗоТ. Но льгота действует один раз: за то же нарушение повторно в течение двух лет со дня выявления штраф — 30 МЗП, то есть 259 410 грн за каждого работника, и никакого предупреждения для единщиков в этом абзаце уже нет. Проверки ГНС и Гоструда в туристические сезоны значительно учащаются. Закон требует лишь подать уведомление до начала работы; а я из практики советую делать это за 3 дня до выхода, чтобы иметь запас на технические сбои. Это мой совет, а не требование нормы. И храните все приказы о приёме и увольнении.
Актуальный график налоговых дедлайнов — в бухгалтерском календаре.
5 типичных ошибок при открытии отеля или хостела
Ошибка №1: КВЕД 68.20 вместо 55.10/55.20
Регистрация «аренды недвижимости» вместо «гостиничных услуг» — самая распространённая начальная ошибка. ГНС при проверке выясняет, что вы оказываете услуги проживания (меняются гости, есть ресепшен, уборка) и переквалифицирует доход. Последствие: доначисление по разнице ставок + штраф 10% (25% за умышленное, 50% за повторное умышленное — ст. 123 НКУ) + пеня.
Ошибка №2: Туристический сбор не начисляется или начисляется неправильно
«Клиенты не хотят платить — я просто не включаю». Нет. Вы — агент сбора. Если сбор не отражён — при проверке ГНС посчитает каждый гость-день из журнала регистрации и выставит полную сумму + штраф. Ставку проверяйте на сайте местного совета ежегодно (может измениться решением депутатов).
Ошибка №3: Booking-комиссия исключается из дохода
«Booking перечислил 1 660 грн, значит я заработал 1 660 грн». Нет. Доход — 2 000 грн (полная стоимость бронирования). Комиссия 340 грн — расход. Если учитывать только 1 660 грн — занижаете базу налогообложения → штраф за занижение дохода.
Ошибка №4: Нет ПРРО или он не пробивает туристический сбор отдельно
Туристический сбор — отдельная строка в фискальном чеке. Если он «встроен» в цену номера без выделения — при проверке сложно доказать правильность начисления. ПРРО для отеля: Checkbox, Tic и другие — настраивайте отдельные позиции «Проживание» и «Туристический сбор».
Ошибка №5: Сезонные работники без договоров
«Три месяца — зачем оформлять?». 86 470 грн штрафа за каждого; единщику 1–3 групп первый раз вынесут предупреждение (абз. 2 ч. 2 ст. 265 КЗоТ), а второй раз в течение двух лет — 259 410 грн, уже без льготы. Гоструд проверяет туристические объекты именно в пиковый сезон. Срочный договор оформляется за 15 минут через Дію или ЦНАП — это намного дешевле одного штрафа.