--- title: "Налог при продаже недвижимости 2026 — когда 0%, 5% и 18%" url: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2026/" language: ru updated: "2026-07-27" source: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2026/" published: "2026-07-27" author: "Людмила Мурашко" category: "Налогообложение" readTimeMinutes: 8 --- [Главная](https://murashko-accounting.com.ua/ru/)[Блог](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/)Налог при продаже недвижимости 2026 — когда 0%, 5% и 18% Налогообложение8 мин чтения # Налог при продаже недвижимости 2026 — когда 0%, 5% и 18% Сколько налога при продаже квартиры, дома или земли в 2026: когда продажа не облагается вообще, когда НДФЛ 5% или 18%, как считается военный сбор, госпошлина и пенсионный сбор. ![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)Людмила Мурашко27 июля 2026 · бухгалтер с 1999ОБНОВЛЕНО19 сентября 20268 мин чтенияСреднийОбновлено: 19.09.2026СОДЕРЖАНИЕ 1. [1.Когда продажа не облагается](#koly-0) 2. [2.Ставки НДФЛ: 0%, 5%, 18%](#stavky) 3. [3.Военный сбор](#viyskovyy-zbir) 4. [4.Госпошлина и пенсионный сбор](#inshi-platezhi) 5. [5.Продажа унаследованного](#spadshchyna) 6. [6.Примеры](#pryklady) Содержание 1. [1.Когда продажа не облагается](#koly-0) 2. [2.Ставки НДФЛ: 0%, 5%, 18%](#stavky) 3. [3.Военный сбор](#viyskovyy-zbir) 4. [4.Госпошлина и пенсионный сбор](#inshi-platezhi) 5. [5.Продажа унаследованного](#spadshchyna) 6. [6.Примеры](#pryklady) Кратко за минуту - Не облагается: объект из списка 172.1 + первая продажа за год + более 3 лет владения - НДФЛ резидент: первая продажа 0% или 5%, вторая за год — 5%, третья+ — 18% - Коммерция / более 1 раза — 5% первая, 18% последующие; нерезидент — всегда 18% - Военный сбор 5% — только когда есть НДФЛ; освобождённая продажа → ВС = 0 - Госпошлина 1% (по договорённости), пенсионный сбор 1% — платит покупатель Ответ Продажа недвижимости физлицом в 2026 облагается по ст. 172 НКУ. Не облагается НДФЛ, если ОДНОВРЕМЕННО: объект из списка п. 172.1 (жилой дом, квартира или её часть, комната, садовый/дачный дом, земля в пределах норм бесплатной приватизации, хозяйственно-бытовые постройки), продажа не чаще 1 раза в календарный год И объект в собственности более 3 лет. Требование 3 лет не действует для унаследованного имущества. Ставки НДФЛ для резидента: первая продажа объекта из списка 172.1 — 0% (при условиях) или 5% (если владение менее 3 лет); вторая продажа за год — 5%; третья и последующие — 18%. Коммерческая недвижимость или продажа более 1 раза — 5% первая, 18% последующие. Нерезидент — 18% независимо от очерёдности. Военный сбор 5% начисляется только тогда, когда есть НДФЛ: освобождённая от НДФЛ продажа → ВС = 0. Госпошлина 1% (по договорённости сторон), сбор на пенсионное страхование 1% платит покупатель. [Спросить Людмилу о вашем случае →](#contact) «Сколько налога я заплачу, если продам квартиру?» — ответ колеблется от**0% до 18%** в зависимости от того, что продаёте, сколько владели и первая ли это продажа за год. Разберём правила ст. 172 НКУ простыми словами, со ставками 2026 года. ## Когда продажа не облагается вообще Продажа **не облагается НДФЛ**, если выполняются**одновременно все три условия** (п. 172.1 НКУ): 1. объект **из списка 172.1**: жилой дом, квартира или её часть, комната, садовый (дачный) дом, земельный участок в пределах норм бесплатной приватизации, а также хозяйственно-бытовые постройки; 2. это **первая продажа** такого объекта за календарный год; 3. объект в собственности **более 3 лет**. Если все три условия выполнены — НДФЛ 0% и военный сбор 0%. Важное исключение:**требование 3 лет не действует для унаследованного имущества** — унаследованную квартиру можно продать без налога сразу. ## Ставки НДФЛ: 0%, 5%, 18% | Ситуация | НДФЛ | ВС | | --- | --- | --- | | Объект из списка 172.1, 1-я продажа/год, более 3 лет | 0% | 0% | | Объект из списка 172.1, 1-я продажа/год, менее 3 лет | 5% | 5% | | 2-я продажа объекта из списка 172.1 за год | 5% | 5% | | 3-я и последующие продажи за год | 18% | 5% | | Коммерческая недвижимость (не из списка 172.1), 1-я | 5% | 5% | | Коммерческая, последующие за год | 18% | 5% | | Продавец — нерезидент (любая продажа) | 18% | 5% | База налогообложения — договорная стоимость, но **не ниже оценочной** (отчёт об оценке обязателен). Несколько продаж за один год выгоднее разнести по годам, чтобы не попасть на 18%. ## Военный сбор Ключевое правило: **военный сбор 5% начисляется только тогда, когда начисляется НДФЛ**. То есть: - продажа **освобождена** от НДФЛ (первая + более 3 лет) → ВС = 0; - продажа **облагается** (НДФЛ 5% или 18%) → добавляется ВС 5%. В начале 2025 года после поднятия ВС до 5% была неопределённость, отдельный ли сбор от НДФЛ. Сейчас она снята — ГНС подтвердила: **нет НДФЛ — нет и ВС**. ## Госпошлина и пенсионный сбор - **Госпошлина 1%** от стоимости (за нотариальное удостоверение) — по закону делится между сторонами, на практике платится по договорённости. - **Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование 1%** — платит **покупатель**. Не взимается, если покупатель покупает жильё впервые или не имеет другого жилья (нюанс — проверять для конкретной сделки). ## Продажа унаследованного имущества Для унаследованной недвижимости **3-летний срок владения не применяется**: её можно продать без НДФЛ сразу (при условии, что это первая продажа объекта из списка 172.1 за год). Это отдельная льгота от налогообложения самого наследства — там действуют свои ставки в зависимости от степени родства. ## Примеры **Пример 1.** Продаёте квартиру, которой владеете 6 лет, других продаж в этом году не было. Условия выполнены → **0% НДФЛ + 0% ВС**. Платите только свою часть госпошлины по договорённости. **Пример 2.** Купили квартиру 1,5 года назад, продаёте (первая продажа за год). Владение менее 3 лет → **5% НДФЛ + 5% ВС** = 10% от стоимости. **Пример 3.** В этом году уже продали одну квартиру, продаёте вторую. Вторая продажа → **5% НДФЛ + 5% ВС**. Если бы это была третья — было бы 18% + 5%. Продажа недвижимости — сделка, где налог легко посчитать заранее и трудно исправить после нотариуса. Продаёте квартиру, дом или землю? [Напишите мне](https://murashko-accounting.com.ua/ru/#contact) — посчитаю вашу ситуацию по ст. 172 до сделки. Сдаёте недвижимость, а не продаёте? Смотрите [ФОП и аренда недвижимости](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-arenda-nedvizhimosti/) и [налог на недвижимость 2026](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/). Материал имеет информационный характер. Ставки и очерёдность продаж зависят от типа объекта, срока владения и статуса резидента — уточните свой случай до сделки. ДВА ПУТИ Разобраться самостоятельно — курс «Бухгалтер ФОП с нуля»: 10 модулей, 18 уроков, шаблоны и готовые документы, 5 000 ₴ один раз. Отдать учёт мне — от 2 500 грн/мес, и вы про это больше не думаете. [Программа курса →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/courses/buhgalter-fop-z-nulya/)[Отдать учёт мне →](#contact) Источники - [Налоговый кодекс — статья 172 (продажа недвижимости)](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4149) - [ГНС — налогообложение операций с недвижимостью](https://tax.gov.ua/) Частые вопросы Когда продажа квартиры не облагается вообще? Если выполняются ОДНОВРЕМЕННО три условия (п. 172.1 НКУ): объект из списка 172.1 (жилой дом, квартира или часть, комната, садовый/дачный дом, земля в пределах норм бесплатной приватизации), это первая продажа такого объекта за календарный год, и объект в собственности более 3 лет. Тогда НДФЛ = 0% и военный сбор = 0. Условие 3 лет не действует для унаследованного имущества — его можно продать без налога сразу. Сколько налога при второй продаже квартиры за год? Вторая продажа объекта из списка 172.1 в течение одного календарного года — НДФЛ 5% + военный сбор 5% от стоимости (не ниже оценочной). Третья и каждая последующая продажа за год — НДФЛ 18% + ВС 5%. Поэтому несколько продаж за один год лучше разнести по годам. Платится ли военный сбор при продаже недвижимости? Военный сбор 5% начисляется только тогда, когда начисляется НДФЛ. Если продажа освобождена от НДФЛ (первая продажа объекта из списка 172.1 + более 3 лет владения) — ВС тоже равен 0. Если продажа облагается (5% или 18% НДФЛ) — добавляется ВС 5%. Это зависимость ВС от НДФЛ, подтверждённая ГНС. Кто платит госпошлину и пенсионный сбор при продаже? Госпошлина 1% от стоимости (за нотариальное удостоверение) по закону делится между сторонами, на практике — по договорённости. Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование 1% платит ПОКУПАТЕЛЬ. Пенсионный сбор не взимается, если покупатель покупает жильё впервые или не имеет другого жилья — этот нюанс стоит проверить для вашей сделки. Продаю недвижимость как нерезидент — какая ставка? Для нерезидента НДФЛ с продажи недвижимости — 18% независимо от очерёдности продажи и срока владения, плюс военный сбор 5%. Льготы первой продажи (0%) на нерезидентов не распространяются. Статус резидента/нерезидента определяется по ст. 14.1.213 НКУ — проверяется отдельно. ### Читайте также [НалогообложениеНедвижимость и налоги 2026 — аренда, продажа, ФОП, налог на имущество9 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/arenda-i-prodazha-nedvizhimosti-flp-2026/)[НалогообложениеФОП по продаже игровой валюты, скинов и буст — налоги, КВЕД, группа 202611 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-prodazha-igrovoy-valyuty-2026/)[НалогообложениеПосуточная аренда квартиры 2026 — налоги, ФОП, Airbnb, туристический сбор9 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/posutochnaya-arenda-kvartiry-airbnb-nalogi-2026/)[Отраслевая спецификаДаёт ли Diia.City бронь от мобилизации в 2026: кого можно забронировать и на каких условиях9 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/diia-city-bronirovanie-ot-mobilizatsii-2026/) ### Связанные услуги [Подача налоговой отчётности в ГНС — для ФОП и ТОВ онлайнВсе декларации и отчёты в ГНС — подготовка, проверка и подача вовремя. Ни одного пропущенного срока.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/podatkova-zvitnist/)[Бухгалтерская консультация онлайн — оптимизация налогообложенияОтвет на ваш конкретный вопрос от бухгалтера с 27-летним опытом. Первый разговор — 30 минут.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/konsultatsiyi/)[Сколько стоит ведение ФОП — тарифы от 2 500 грн/месПодробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/prices/)[Налоговый календарь ФОП — все дедлайны 2026Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/calendar/) Рекомендуемые сервисы Работаем в этих системах — поможем подключить и настроить учёт под ваш бизнес. - [![Dilovod](https://murashko-accounting.com.ua/partners/dilovod.webp)](https://dilovod.ua/?utm_campaign=4407) Быстрее всего — написать в Telegram Продаёте недвижимость и не уверены, сколько налога заплатите? Посчитаю вашу ситуацию по ст. 172 НКУ до сделки. Пишите — отвечу в тот же день. Удобнее оставить заявку — форма ниже. [Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko) ## Поговорить Первый разговор — без обязательств. Рассказываете о бизнесе, я говорю, как могу помочь. [Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)[+38 098 175-15-06](tel:+380981751506)[lb.murashko@gmail.com](mailto:lb.murashko@gmail.com) пн–пт · 09:00–18:00 · Киев Отвечаю в рабочее время, в тот же день. ![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)**27+** лет опыта**0** штрафов с 1999 Написать или позвонить Расскажите о бизнесе — отвечу сегодня. Ваше имя *Телефон или Telegram *Какая услуга вас интересует?Выберите услугу...ФОП — единый налогФОП / ТОВ — общая системаЗарплата и кадрыУчёт для ресторана / кафеВЭДВопрос о курсеКонсультацияДругое — опишите в сообщенииРегистрация ФОП / ТОВВосстановление учётаЛиквидация ФОП / ТОВГодовая декларация / закрытие годаВзнос и отчёт — лица с инвалидностьюСообщение (необязательно)Отправить запрос → Отвечаю в тот же день. [Спросить ЛюдмилуСпросить](#contact) --- *Этот текст — markdown-зеркало страницы [https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2026/](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2026/). Автор: Людмила Мурашко, главный бухгалтер с 1999 года. Контакт: +380981751506, lb.murashko@gmail.com.*