---
title: "Налог на недвижимость 2026 для ФОП и ТОВ: ставки, лимиты, дедлайны"
url: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/"
language: ru
updated: "2026-07-28"
source: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/"
published: "2026-05-06"
author: "Людмила Мурашко"
category: "Налоги"
readTimeMinutes: 7
---
[Главная](https://murashko-accounting.com.ua/ru/)[Блог](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/)Налог на недвижимость 2026 для ФОП и ТОВ: ставки, лимиты, дедлайны

Налоги7 мин чтения

# Налог на недвижимость 2026 для ФОП и ТОВ: ставки, лимиты, дедлайны

Налог на недвижимость — о нём часто забывают до получения уведомления. Разбираем ставки 2026, льготы и когда платить.

![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)Людмила Мурашко6 мая 2026 · бухгалтер с 1999ОБНОВЛЕНО19 сентября 20267 мин чтенияБазовыйОбновлено: 19.09.2026СОДЕРЖАНИЕ

1. [1.Кто платит налог](#kto-platit)
2. [2.Ставки 2026 года](#stavki-2026)
3. [3.Льготы для физлиц](#lgoty-fizlits)
4. [4.Коммерческая недвижимость](#kommercheskaya)
5. [5.Кто подаёт декларацию](#deklaratsiya)
6. [6.Сроки оплаты](#sroki-oplaty)

Содержание

1. [1.Кто платит налог](#kto-platit)
2. [2.Ставки 2026 года](#stavki-2026)
3. [3.Льготы для физлиц](#lgoty-fizlits)
4. [4.Коммерческая недвижимость](#kommercheskaya)
5. [5.Кто подаёт декларацию](#deklaratsiya)
6. [6.Сроки оплаты](#sroki-oplaty)

Кратко за минуту

- Платят владельцы жилья свыше 60 м² (квартиры) / 120 м² (дома) и всей коммерции
- Ставка до 1,5% МЗП/м²: физлицо 2026 — макс 120 грн (база 8 000 за 2025), юрлицо — 129,7 грн (8 647)
- Надбавка +25 000 грн/год — только роскошь: квартира 300+ м² или дом 500+ м²
- Физлица: уведомление-решение до 1 июля, оплата за 60 дней
- Юрлица декларируют до 20 февраля, авансами ежеквартально; ФОП декларацию не подаёт — платит по НУР как физлицо; КБК жилья: физлица/ФОП 18010200, юрлица 18010100

Ответ

Налог на недвижимость 2026 платят владельцы жилья свыше 60 м² (квартиры) или 120 м² (дома), а также всей нежилой недвижимости (коммерческие помещения, гаражи). Ставка устанавливается местным советом — до 1,5% от МЗП за м². Важно: физлица платят со сдвигом на год, поэтому налог 2026 (за 2025) считается от МЗП 8 000 → максимум 120 грн/м²; юрлица декларируют за 2026 от МЗП 8 647 → 129,7 грн/м². Надбавка +25 000 грн в год применяется только к объектам роскоши: квартира свыше 300 м² или дом свыше 500 м² (а не к льготным 60/120 м²). Физлица получают уведомление-решение от ГНС до 1 июля, срок уплаты — 60 дней. Декларацию до 20 февраля подают только юрлица (платят авансами ежеквартально); ФОП декларацию не подаёт — получает уведомление-решение как физлицо. КБК жилой недвижимости: физлица и ФОП — 18010200, юрлица — 18010100 (нежилая: 18010300 для физлиц, 18010400 для юрлиц).

[Спросить Людмилу о вашем случае →](#contact)

Налог на недвижимость, отличную от земельного участка — один из самых непонятных для среднего собственника. Вы получаете бумажное письмо от ГНС, где написана сумма в несколько тысяч гривен, и не понимаете: откуда взялась эта цифра? Кто должен платить? А если я ФОП и офис на мне — это тот же налог или другой?

В 2026 году правила остались стабильными, но из-за роста минимальной зарплаты до 8 647 грн выросла и максимальная ставка налога. Разберёмся детально: для кого, сколько, когда и как.

## Кто платит налог на недвижимость?

По статье 266 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога на недвижимость являются три категории собственников:

- **Физические лица** — за квартиры, дома, дачи, гаражи.
- **Физические лица-предприниматели (ФОП)** — за недвижимость, которая используется в предпринимательской деятельности (магазины, склады, офисы, парикмахерские).
- **Юридические лица (ТОВ, АО)** — за недвижимость, находящуюся в их собственности, без льготного метража (отдельные объекты, в частности здания промышленности и сельхозсооружения, вообще не являются объектом налогообложения — пп. 266.2.2 НКУ).

💡 **Важно различать:** если вы ФОП и живёте в собственной квартире, но не используете её в бизнесе — это физлицовая недвижимость, льгота 60 м² применяется. Если же квартира фактически используется в предпринимательской деятельности или сдаётся в аренду (пп. 266.4.3 «б» НКУ) — льгота не действует, налог начислят на всю площадь.

## Какие ставки налога на недвижимость в 2026 году?

Статья 266.5.1 НКУ устанавливает, что максимальная ставка налога — **не более 1.5% минимальной заработной платы за 1 м²** в год. Конкретную ставку устанавливает**местный совет** (в Киеве и Одессе — 1.5%, во Львове и Днепре — 1%, во многих ОТГ — 0.5%-1%).

💡 **Ловушка «сдвига на год» (важно):** физлица платят налог**с запозданием на год**. Налоговое уведомление, которое приходит в**2026** году, — это налог за **2025** отчётный год, поэтому он считается от минзарплаты на 01.01.2025 = **8 000 грн** → максимум**1.5% × 8 000 = 120 грн/м²**. А юрлица декларируют за**текущий 2026**год от минзарплаты 8 647 грн → максимум**129.7 грн/м²**. Поэтому «129.7» для обычной квартиры в 2026 — ошибка; для физлица правильно **120 грн/м²**(ставку 2026 от 8 647 физлицо почувствует лишь в платёжке 2027 года).

Максимальные суммы для **физлица в 2026**(налог за 2025, база 8 000 грн):

| Город/громада (пример) | Ставка от минзарплаты | Грн/м² (физлицо, 2026) |
| --- | --- | --- |
| Киев | 1.5% | 120.00 |
| Львов | 1.0% | 80.00 |
| Днепр | 1.0% | 80.00 |
| Одесса | 1.5% | 120.00 |
| Сельские ОТГ (типично) | 0.5%-1.0% | 40.00-80.00 |

## Какие льготы для физических лиц?

Самая большая льгота — это необлагаемый метраж. Первые квадратные метры жилья освобождены от налога полностью:

- **Квартира**: 60 м² (общая площадь) — освобождено от налогообложения.
- **Жилой дом**: 120 м² (общая площадь) — освобождено.
- **Если у вас и квартира, и дом**: комбинированная льгота 180 м² (60+120).

**Пример расчёта 1.**У Елены квартира в Киеве площадью 75 м². Льгота 60 м². Платит за разницу: 75 − 60 = 15 м². Ставка физлица в 2026 (от 8 000): 120 грн/м²: 15 × 120 = **1 800 грн в год**.

**Пример расчёта 2.**У Сергея дом 200 м² во Львове. Льгота 120 м². Облагается: 80 м². Ставка Львова 1% от 8 000 = 80 грн/м²: 80 × 80 =**6 400 грн в год**.

⚠️ **Роскошное жильё:** если квартира больше 300 м² или дом больше 500 м², **сумма налога** увеличивается на 25 000 грн в год **за каждый такой объект** (пп. 266.7.11 НКУ). Кроме того, по пп. 266.4.3 «а» НКУ льготный метраж не применяется вообще, если площадь объекта превышает пятикратный необлагаемый размер — 300 м² для квартиры и 600 м² для дома.

## Коммерческая недвижимость: магазины, офисы, склады

Если недвижимость используется в предпринимательской деятельности или принадлежит юридическому лицу — льготные метры **не применяются**. Платите за всю площадь.

**Пример расчёта 3.**ФОП Андрей имеет магазин площадью 50 м² в Днепре. ФОП — это физлицо-собственник, поэтому база 8 000 → 1% = 80 грн/м². Налог: 50 × 80 =**4 000 грн в год**. Платит без льготы, потому что это коммерческое помещение.

**Пример расчёта 4.**ТОВ «Автосервис» владеет складом 500 м² в Киеве. Основная деятельность — ремонт автомобилей, это секция G КВЕД (оптовая и розничная торговля, ремонт), поэтому льгота не действует. ТОВ — юрлицо, декларирует за 2026 (база 8 647) → 129.7 грн/м². Налог: 500 × 129.7 = **64 850 грн в год**.

💡 **Когда складу налог не начисляют:** пп. «є» пп. 266.2.2 НКУ освобождает здания промышленности, отнесённые к классу «Промышленные и складские здания» (код 125) Классификатора зданий и сооружений НК 018:2023, при трёх одновременных условиях: (1) они используются по назначению в хозяйственной деятельности, (2) основная деятельность владельца классифицируется в секциях **B–F** КВЕД ДК 009:2010 (добывающая промышленность, перерабатывающая промышленность, снабжение электроэнергией и газом, водоснабжение, строительство) и (3) они не сдаются в аренду, лизинг или ссуду. Если все три условия выполнены — налог не начисляется.

| Тип объекта | Собственник | Площадь | Город | Налог 2026 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Квартира | Физлицо | 50 м² (≤60) | Киев | 0 грн (полностью в льготе) |
| Квартира | Физлицо | 90 м² | Киев | 30 × 120 = 3 600 грн |
| Дом | Физлицо | 150 м² | Львов | 30 × 80 = 2 400 грн |
| Офис | ФОП | 40 м² | Одесса | 40 × 120 = 4 800 грн |
| Склад (основная деятельность владельца — вне секций B–F) | ТОВ | 1000 м² | Киев | 1000 × 129.7 = 129 700 грн |
| Тот же склад, но основная деятельность владельца в секциях B–F и склад не сдаётся в аренду | ТОВ | 1000 м² | Киев | 0 грн (льгота по пп. «є» пп. 266.2.2 НКУ) |

## Кто и когда подаёт декларацию?

### Физлица — получают уведомление

Обычный человек **не подаёт** декларацию самостоятельно. ГНС автоматически считает налог на основе данных Реестра недвижимого имущества и присылает вам налоговое уведомление-решение (НУР) до 1 июля. Вы просто платите указанную сумму.

Если вы не получили уведомление до 1 июля — налог никуда не исчезает, но по пп. 266.10.2 НКУ физлицо освобождается от ответственности (штрафа и пени) за несвоевременную уплату, пока НУР не вручено. Обратитесь в ГНС, выясните сумму. Ещё можно проверить в электронном кабинете плательщика cabinet.tax.gov.ua.

### ФОП — как физлица

За собственную жилую недвижимость ФОП получает НУР как физлицо. За коммерческую — тоже получает НУР, но без льготы. ФОП-владелец магазина сам декларацию не подаёт.

### Юрлица — самостоятельная декларация

ТОВ, АО и другие юрлица обязаны подать декларацию **до 20 февраля**отчётного года с расчётом налога на весь год вперёд. Подаётся в электронной форме через электронный кабинет плательщика или через специализированное ПО (M.E.Doc, Соната).

## Какие сроки оплаты?

| Плательщик | Кто считает | Когда получает НУР | Когда платить |
| --- | --- | --- | --- |
| Физлицо | ГНС | До 1 июля | В течение 60 дней от получения НУР |
| ФОП (коммерческая) | ГНС | До 1 июля | В течение 60 дней |
| Юрлицо | Само подаёт декларацию до 20 февраля | — | Поквартально, равными частями до 30 числа месяца, следующего за кварталом |

**Пример для юрлица.**ТОВ «Альфа» имеет офис 100 м² в Киеве. Годовой налог: 100 × 129.7 = 12 970 грн. Платит поквартально по 3 242.5 грн до 30 апреля, 30 июля, 30 октября, 30 января следующего года.

⚠️ **Штрафы за неуплату:** просрочка до 30 календарных дней включительно — 5% от суммы долга, свыше 30 дней — 10% (ст. 124 НКУ). Плюс пеня из расчёта **120% годовых** учётной ставки НБУ за каждый календарный день просрочки (п. 129.4 НКУ).⚠️ **Не получили НУР — проверьте сами.** Если ГНС не направила (не вручила) НУР в установленный срок, штрафа и пени за несвоевременную уплату не будет (пп. 266.10.2 НКУ), но сам налог придётся уплатить после вручения. Раз в год (июнь-июль) проверяйте кабинет плательщика на наличие начислений.💡 **Совет от Людмилы:** если у вас несколько объектов недвижимости — сделайте себе табличку в Excel: адрес, площадь, тип (жилая/коммерческая), льготы, ставка вашего местного совета, годовой налог. Проверяйте раз в год. Часто бывает, что ГНС начисляет налог на квартиру, которую вы уже продали — реестры обновляются с задержкой. Если увидели ошибку — пишите жалобу через электронный кабинет, приложите копию договора купли-продажи. Это экономит тысячи гривен.

ДВА ПУТИ

Разобраться самостоятельно — курс «Бухгалтер ФОП с нуля»: 10 модулей, 18 уроков, шаблоны и готовые документы, 5 000 ₴ один раз. Отдать учёт мне — от 2 500 грн/мес, и вы про это больше не думаете.

[Программа курса →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/courses/buhgalter-fop-z-nulya/)[Отдать учёт мне →](#contact)

Источники

- [Налоговый кодекс — статья 266 (налог на недвижимость)](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6320)
- [ГНС — налог на недвижимое имущество](https://tax.gov.ua/baneryi/fizichnim-osobam/podatok-na-neruhome-mayno/)
- [ЗУ №4695-IX «О Госбюджете Украины на 2026 год»](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4695-20)

### Читайте также

[НалогиЕдиный налог 2026: ставки, группы и лимиты — что изменилось6 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/edinyy-nalog-2026/)[НалогиПереход между группами единого налога 2026: Г1 ↔ Г2 ↔ Г3 и общая система — обзор8 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/perekhid-mezhdu-gruppami/)[НалогиЗаблокировали накладную в ЕРНН: что делать, сроки и как добиться разблокировки7 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/blokirovka-nakladnykh/)[НалогиЧто такое НДС и когда ФОП обязан зарегистрироваться: объяснение без жаргона6 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/chto-takoe-nds/)

### Связанные услуги

[Подача налоговой отчётности в ГНС — для ФОП и ТОВ онлайнВсе декларации и отчёты в ГНС — подготовка, проверка и подача вовремя. Ни одного пропущенного срока.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/podatkova-zvitnist/)[Бухгалтерская консультация онлайн — оптимизация налогообложенияОтвет на ваш конкретный вопрос от бухгалтера с 27-летним опытом. Первый разговор — 30 минут.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/konsultatsiyi/)[Сколько стоит ведение ФОП — тарифы от 2 500 грн/месПодробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/prices/)[Налоговый календарь ФОП — все дедлайны 2026Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/calendar/)

Рекомендуемые сервисы

Работаем в этих системах — поможем подключить и настроить учёт под ваш бизнес.

- [![Dilovod](https://murashko-accounting.com.ua/partners/dilovod.webp)](https://dilovod.ua/?utm_campaign=4407)

Быстрее всего — написать в Telegram

Получили или ждёте уведомление о налоге на недвижимость и не знаете, положена ли льгота? Подскажу ставку и сроки, чтобы не переплатить. Отвечаю в тот же день.

Удобнее оставить заявку — форма ниже.

[Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)

## Поговорить

Первый разговор — без обязательств. Рассказываете о бизнесе, я говорю, как могу помочь.

[Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)[+38 098 175-15-06](tel:+380981751506)[lb.murashko@gmail.com](mailto:lb.murashko@gmail.com)

пн–пт · 09:00–18:00 · Киев

Отвечаю в рабочее время, в тот же день.

![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)**27+** лет опыта**0** штрафов с 1999

Написать или позвонить

Расскажите о бизнесе — отвечу сегодня.

Ваше имя *Телефон или Telegram *Какая услуга вас интересует?Выберите услугу...ФОП — единый налогФОП / ТОВ — общая системаЗарплата и кадрыУчёт для ресторана / кафеВЭДВопрос о курсеКонсультацияДругое — опишите в сообщенииРегистрация ФОП / ТОВВосстановление учётаЛиквидация ФОП / ТОВГодовая декларация / закрытие годаВзнос и отчёт — лица с инвалидностьюСообщение (необязательно)Отправить запрос →

Отвечаю в тот же день.

[Спросить ЛюдмилуСпросить](#contact)

---

*Этот текст — markdown-зеркало страницы [https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/). Автор: Людмила Мурашко, главный бухгалтер с 1999 года. Контакт: +380981751506, lb.murashko@gmail.com.*