---
title: "ФОП и аренда недвижимости 2026: какая группа, лимиты, сколько налогов"
url: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-arenda-nedvizhimosti/"
language: ru
updated: "2026-08-03"
source: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-arenda-nedvizhimosti/"
published: "2026-07-13"
author: "Людмила Мурашко"
category: "Налоги"
readTimeMinutes: 10
---
[Главная](https://murashko-accounting.com.ua/ru/)[Блог](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/)ФОП и аренда недвижимости 2026: какая группа, лимиты, сколько налогов

Налоги10 мин чтения

# ФОП и аренда недвижимости 2026: какая группа, лимиты, сколько налогов

Сдача недвижимости в аренду в 2026: ФОП или физлицо, какая группа ЕН подходит, лимиты площади по НКУ 291.5.3 и сравнение налоговой нагрузки 5% против 18%+ВС на реальных цифрах.

![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)Людмила Мурашко13 июля 2026 · бухгалтер с 1999ОБНОВЛЕНО19 сентября 202610 мин чтенияСреднийОбновлено: 19.09.2026СОДЕРЖАНИЕ

1. [1.ФОП или физлицо: короткий ответ](#korotka-vidpovid)
2. [2.Какая группа ЕН подходит для аренды](#yaka-grupa)
3. [3.Лимиты площади для ЕН: 400 и 900 м²](#limity-ploshchi)
4. [4.ФОП 5% vs физлицо 23%: что выгоднее](#fop-vs-fizosoba)
5. [5.Что делать, если площадь сверх лимита](#ponad-limity)
6. [6.Три примера на цифрах 2026](#prykladi)
7. [7.Ошибки, которые я видела за 27 лет](#pomylky)
8. [8.Частые вопросы](#faq)

Содержание

1. [1.ФОП или физлицо: короткий ответ](#korotka-vidpovid)
2. [2.Какая группа ЕН подходит для аренды](#yaka-grupa)
3. [3.Лимиты площади для ЕН: 400 и 900 м²](#limity-ploshchi)
4. [4.ФОП 5% vs физлицо 23%: что выгоднее](#fop-vs-fizosoba)
5. [5.Что делать, если площадь сверх лимита](#ponad-limity)
6. [6.Три примера на цифрах 2026](#prykladi)
7. [7.Ошибки, которые я видела за 27 лет](#pomylky)
8. [8.Частые вопросы](#faq)

Кратко за минуту

- Аренда: физлицо 23% (18% НДФЛ + 5% ВС) или ФОП Г3 5% + 1% ВС + ЕСВ.
- ФОП выгоднее при доходе аренды свыше ~11 200 грн/мес.
- Лимиты ЕН (НКУ 291.5.3): жильё 400 м², нежилое 900 м², земля 0,2 га.
- Сверх лимитов площади — единый налог запрещён, только общая система.
- Г2 можно сдавать населению и плательщикам ЕН; юрлицам на общей — только Г3.

Ответ

Сдавать недвижимость в аренду можно как физлицо (НДФЛ 18% + ВС 5% = 23% с дохода, без ЕСВ) или как ФОП на едином налоге: 3 группа — 5% + 1% ВС, 2 группа — фиксировано до 1 729,40 грн/мес ЕН плюс 864,70 грн/мес ВС, и в обоих добавляется обязательный ЕСВ 1 902,34 грн/мес. ФОП выгоднее при арендном доходе свыше ~11 200 грн/мес, потому что фиксированный ЕСВ окупается более низкой ставкой. Единый налог запрещён, если площадь превышает лимиты НКУ ст. 291.5.3: жильё свыше 400 м², нежилое свыше 900 м² или земля свыше 0,2 гектара — тогда только общая система или аренда как физлицо.

[Спросить Людмилу о вашем случае →](#contact)

Я Людмила, бухгалтер с 27 годами практики (с 1999-го). «Сдаю квартиру / офис / склад — мне регистрировать ФОП или можно остаться физлицом, и сколько я отдам государству?» — этот вопрос приходит мне в Telegram почти каждую неделю, особенно от владельцев одной-двух квартир и от тех, кто купил нежилое помещение под сдачу. Ответ зависит от трёх вещей: суммы аренды, площади объекта и того, кто ваш арендатор. В этом материале я разложу всё на цифрах 2026 года — с реальными примерами и честным сравнением ФОП против физлица.

🎓 **Хотите разобраться в учёте ФОП от А до Я?** Курс «Бухгалтер ФОП с нуля» — 10 модулей, шаблоны, образцы и итоговый тест. [Смотреть курс →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/courses/buhgalter-fop-z-nulya/)💡 **TL;DR:** Сдавать недвижимость можно как физлицо (18% НДФЛ + 5% ВС = 23% с дохода, без ЕСВ) или как ФОП на ЕН (Г3 — 5% + 1% ВС; Г2 — фикс до 1 729,40 грн/мес ЕН + 864,70 грн/мес ВС), причём у ФОП добавляется обязательный ЕСВ 1 902,34 грн/мес. ФОП выгоднее при доходе аренды свыше ~11 200 грн/мес. Единый налог запрещён, если площадь превышает лимиты НКУ ст. 291.5.3: жильё свыше 400 м², нежилое свыше 900 м², земля свыше 0,2 га — тогда только общая система или аренда как физлицо.

## ФОП или физлицо: короткий ответ

Оба варианта законны. Разница — в ставке, отчётности и фиксированных платежах.

- **Физлицо** — сдаёте по гражданскому договору найма/аренды, платите 18% НДФЛ + 5% военного сбора. Нет ЕСВ, нет книги учёта, нет РРО. Ставка высокая, зато ноль администрирования.
- **ФОП на едином налоге** — регистрируете КВЕД 68.20 «Предоставление в аренду собственного недвижимого имущества», платите 5% (Г3) или фиксированный ЕН (Г2), плюс 1% ВС (Г3) и обязательный ЕСВ 1 902,34 грн/мес. Ставка с дохода низкая, но добавляется фиксированный ЕСВ и квартальная отчётность.

Ключ к выбору — сумма. ЕСВ 22 828,08 грн/год вы платите всегда, даже в месяцы простоя. Поэтому ФОП «окупается» только когда экономия на ставке перекрывает этот фиксированный платёж.

## Какая группа ЕН подходит для аренды

Аренда собственной недвижимости — это КВЕД 68.20. На упрощённой системе его разрешено вести не в каждой группе:

- **1 группа** — аренду вести НЕЛЬЗЯ. Первая группа — это розничная торговля на рынках и бытовые услуги населению; аренда недвижимости туда не входит.
- **2 группа** — можно, но с двумя ограничениями: арендатор должен быть населением или плательщиком ЕН, и надо укладываться в лимиты площади. Сдать офис компании на общей системе на 2 группе нельзя — это нарушение ст. 291.4 НКУ.
- **3 группа** — можно сдавать кому угодно: и физлицам, и ТОВ на общей системе. Ставка 5% с дохода. Это самый гибкий вариант для коммерческой аренды.

⚠️ Самая частая ошибка арендодателя на 2 группе — сдать помещение юрлицу на общей системе. Налоговая переквалифицирует это как запрещённую операцию, и ФОП «слетает» с упрощённой системы с первого числа следующего квартала + 15% единого налога на такой доход. Сдаёте бизнесу — берите сразу 3 группу. Подробнее в материале про [2 группу и работу с юрлицом](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-2-gruppy-rabotaet-s-yurlitsom-shtraf/).

## Лимиты площади для ЕН: 400 и 900 м²

Это самая важная часть, которую пропускают 90% владельцев. НКУ ст. 291.5.3 прямо запрещает быть плательщиком единого налога ФОП, которые сдают в аренду:

- **жилые помещения и/или их части — общей площадью свыше 400 м²**;
- **нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части — свыше 900 м²**;
- **земельные участки — свыше 0,2 гектара**.

Считается суммарная площадь, которую вы **сдаёте в аренду**, а не которая у вас в собственности. То есть если у вас квартира 300 м² и вы живёте в ней сами — лимит не задействован. Но если сдаёте 450 м² жилья (например, две квартиры по 225 м²) — единый налог для этой деятельности недоступен вообще.

💡 Важно: превышение хотя бы одного из трёх лимитов закрывает ЕН не «на излишек», а полностью на эту деятельность. Нельзя «часть на ЕН, часть на общей» в рамках одного ФОП для того же вида аренды — придётся выбирать другую конструкцию (см. раздел ниже).

## ФОП 5% vs физлицо 23%: что выгоднее

Это самая частая контестная зона в моей практике — и ответ не универсальный. Покажу обе позиции честно.

**Позиция A (доминирующая, выгодна при среднем и высоком доходе): ФОП на 3 группе.**

- Обоснование: 5% ЕН + 1% ВС = 6% с дохода против 23% у физлица. На больших суммах разница в разы перекрывает фиксированный ЕСВ.
- Практика: подходит, когда аренда — это системная деятельность (несколько объектов, стабильный поток), а арендаторы — бизнес.

**Позиция B (альтернативная, выгодна при малом/нерегулярном доходе): физлицо без ФОП.**

- Обоснование: 23% болят, зато нет фиксированного ЕСВ 22 828 грн/год, нет квартальных деклараций, РРО и КВЕД. За одну квартиру за 6 000–8 000 грн/мес это часто дешевле и проще.
- Риск: если аренда становится системной и масштабной, ГНС может настаивать, что это предпринимательская деятельность, требующая регистрации ФОП (ст. 50 Гражданского кодекса + ст. 2 Закона № 4196-IX, разъяснения ГНС; Хозяйственный кодекс, на который раньше ссылались в этом вопросе, утратил силу 28.08.2025). Одна-две квартиры — обычно безопасно как физлицо; десяток объектов «потоком» — уже серая зона.

**Моя рекомендация:** считайте точку пересечения. Примерно она на уровне **11 200 грн аренды в месяц** (≈134 000 грн/год): ниже — выгоднее физлицо, выше — ФОП на 3 группе. Но это ориентир: точная граница зависит от количества объектов, наличия другого дохода на ФОП и того, кто арендатор. Перед регистрацией ФОП или подписанием договора сверьтесь со мной и с актуальной практикой ГНС на дату решения.

## Что делать, если площадь сверх лимита

Вторая контестная зона: у вас большой объект (жильё свыше 400 м² или нежилое свыше 900 м²) и вы хотите экономить на налогах. Можно ли «как-то» остаться на ЕН? Обе позиции:

**Позиция A (более безопасная, доминирующая): нет, на ЕН нельзя — выбираем общую систему или физлицо.**

- Обоснование: НКУ ст. 291.5.3 — прямой запрет. Превысил лимит — единый налог для аренды недоступен. Легальные пути: ФОП на общей системе (18% НДФЛ + 5% ВС с чистого дохода плюс ЕСВ 22% с него же, но не менее 1 902,34 грн/мес, зато расходы на содержание уменьшают базу) или аренда как физлицо (те же 23%, но с валового дохода).

**Позиция B (альтернативная, используют некоторые): дробление объекта / несколько владельцев / ТОВ.**

- Обоснование: разделить большое помещение между несколькими владельцами-ФОП так, чтобы каждый укладывался в лимит; или оформить аренду на ТОВ (у ТОВ таких лимитов площади нет — налог на прибыль 18% с прибыли, зато можно учесть амортизацию и расходы).
- Риск: искусственное дробление между связанными лицами ГНС может признать уклонением и доначислить налоги как за единой деятельностью. «Схема на бумаге» без реального раздела — это высокий риск. ТОВ — легально, но дороже в администрировании.

**Моя рекомендация:** для одного большого объекта самый чистый вариант — ФОП на общей системе или ТОВ, а не попытки «втиснуть» его в ЕН дроблением. Дробление между реально независимыми владельцами возможно, но каждый случай надо смотреть отдельно и документировать экономическую суть. Не принимайте решение по шаблону с форума — принесите мне договор и документы на объект.

## Три примера на цифрах 2026

### Пример 1: квартира за 8 000 грн/мес

Годовой доход — 96 000 грн.

- Физлицо: 23% = **22 080 грн/год**.
- ФОП Г3: ЕН 5% = 4 800 + ВС 1% = 960 + ЕСВ 22 828,08 = **28 588 грн/год**.

Вывод: за такую сумму выгоднее физлицо — фиксированный ЕСВ «съедает» всю экономию на ставке. Разница ~6 500 грн/год в пользу физлица.

### Пример 2: офис за 25 000 грн/мес, арендатор — ТОВ

Годовой доход — 300 000 грн.

- Физлицо: 23% = **69 000 грн/год** (причём ТОВ-арендатор удерживает их как налоговый агент).
- ФОП Г3: ЕН 15 000 + ВС 3 000 + ЕСВ 22 828,08 = **40 828 грн/год**.

Вывод: ФОП экономит ~28 000 грн/год. Поскольку арендатор — юрлицо на общей системе, группа только 3-я (не 2-я).

### Пример 3: складское помещение 950 м²

Нежилое 950 м² > 900 м² → ЕН запрещён вообще. Варианты: ФОП на общей системе (18% НДФЛ + 5% ВС с чистого дохода после расходов на охрану, коммуналку, ремонт) или ТОВ. При доходе 40 000 грн/мес и расходах 10 000 грн/мес чистый доход — 30 000 грн: на общей системе 23% от 30 000 = **6 900 грн/мес** НДФЛ и ВС, плюс ЕСВ 22% с того же чистого дохода — ещё 6 600 грн/мес. Итого ≈ **13 500 грн/мес**. На ЕН это было бы невозможно именно из-за лимита площади.

## Ошибки, которые я видела за 27 лет

- **Сдали офис компании на 2 группе.** Потеряли упрощённую систему и получили 15% ЕН на доход от такой аренды (п. 293.4 НКУ). Для B2B — сразу 3 группа.
- **Забыли про лимит площади.** Купили нежилое 1 000 м², зарегистрировали Г3, спокойно платили 5% — пока проверка не доначислила по общей системе за весь период.
- **Считали выгоду ФОП без ЕСВ.** «5% вместо 23% — огромная экономия!» — и забыли, что сверху 22 828 грн/год ЕСВ даже за пустую квартиру.
- **Сдавали «в конверте» без договора.** Одна жалоба арендатора или соседа в ГНС — и доначисление 18% + 5% + штраф за весь период плюс пеня.
- **Путаница ФОП/физлицо.** Сдаёте часть имущества как ФОП (КВЕД 68.20), а часть — как физлицо. Так можно, но доход надо чётко разграничить: иначе налоговая весь доход от аренды подтянет под один режим.

Если вы выбираете группу — почитайте мой разбор [ФОП 2 или 3 группа](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-2-ili-3-gruppa-kak-vybrat/) и [полный гид по 3 группе](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-3-gruppa-2026-polnyy-gid/). Про налог на саму недвижимость (не на аренду) — в материале [налог на недвижимость 2026](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/). Все квартальные дедлайны — в [налоговом календаре](https://murashko-accounting.com.ua/ru/calendar/).

💡 **Совет от Людмилы:** За 27 лет я вела десятки арендодателей — от одной квартиры до торговых помещений. Самые дорогие ошибки — это когда решение «ФОП или физлицо» принимали наугад, а потом переплачивали годами или слетали с упрощённой системы из-за площади или не того арендатора. Если вы только думаете сдавать или уже сдаёте и хотите проверить, не переплачиваете ли — напишите мне в Telegram +380981751506 или оставьте заявку на сайте. Посчитаю вашу налоговую нагрузку под конкретную сумму, площадь и тип арендатора и подскажу безопасную группу.

ДВА ПУТИ

Разобраться самостоятельно — курс «Бухгалтер ФОП с нуля»: 10 модулей, 18 уроков, шаблоны и готовые документы, 5 000 ₴ один раз. Отдать учёт мне — от 2 500 грн/мес, и вы про это больше не думаете.

[Программа курса →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/courses/buhgalter-fop-z-nulya/)[Отдать учёт мне →](#contact)

Источники

- [Налоговый кодекс — ст. 291.5.3 (ограничения ЕН для арендодателей)](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17)
- [Налоговый кодекс — ст. 293 (ставки единого налога)](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7059)
- [Налоговый кодекс — ст. 170.1 (НДФЛ с дохода от аренды)](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17)
- [Закон №4015-IX — военный сбор для ФОП с 2025](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4015-20)
- [ГНС — упрощённая система налогообложения](https://tax.gov.ua/baneryi/fizichnim-osobam/sproshchena-sistema-opodatkuvannya)

Частые вопросы

Какая группа ЕН подходит для сдачи недвижимости в аренду?

Аренда собственной недвижимости — это КВЕД 68.20. На едином налоге её разрешено вести только на 2 и 3 группе: 1 группа аренду вообще не ведёт. На 2 группе сдавать можно только населению и плательщикам ЕН и в пределах лимитов площади; юрлицу на общей системе — запрещено, поэтому для аренды офиса компании нужна 3 группа. Сверх лимитов НКУ ст. 291.5.3 (жильё 400 м², нежилое 900 м², земля 0,2 га) единый налог недоступен вообще.

Что выгоднее — сдавать квартиру как ФОП или как физлицо?

Физлицо платит 18% НДФЛ + 5% военного сбора = 23% с дохода, без ЕСВ и без отчётности по деятельности. ФОП на 3 группе — 5% единого + 1% ВС, но сверху фиксированный ЕСВ 1 902,34 грн/мес (22 828,08 грн/год). Точка пересечения — примерно 11 200 грн аренды в месяц: ниже выгоднее физлицо, выше — ФОП. Точную границу под вашу сумму и количество объектов я считаю индивидуально.

Можно ли на едином налоге сдавать помещение сверх лимита площади?

Нет. НКУ ст. 291.5.3 прямо запрещает единый налог ФОП, которые сдают в аренду жильё свыше 400 м², нежилые помещения свыше 900 м² или землю свыше 0,2 гектара. Это не «налог на излишек», а полный запрет ЕН для такой деятельности. Варианты: общая система (18% НДФЛ + 5% ВС с чистого дохода плюс ЕСВ 22%, минимум 1 902,34 грн/мес), аренда излишка как физлицо или структурирование через ТОВ. У каждого варианта свои нюансы — проверьте со мной до подписания договора.

Кто платит налог, если арендатор — юридическое лицо?

Если вы сдаёте как физлицо, а арендатор — юрлицо или ФОП, то арендатор является налоговым агентом: он удерживает и платит 18% НДФЛ и 5% ВС из суммы аренды за вас, вы получаете «на руки» уже за минусом налога. Если вы ФОП на ЕН — налоги платите сами со своего дохода, арендатор ничего не удерживает. Поэтому статус ФОП часто удобнее для аренды бизнесу.

Нужен ли ФОП-арендодателю РРО или ПРРО?

Нет, если арендная плата поступает безналично на счёт ФОП — расчётная операция через кассу не происходит, значит РРО/ПРРО не нужен. Касса появляется только при наличных расчётах или оплате картами через терминал. Для аренды практически всегда используют безналичные переводы, поэтому РРО не нужен.

### Читайте также

[НалогиЕдиный налог 2026: ставки, группы и лимиты — что изменилось6 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/edinyy-nalog-2026/)[НалогиПереход между группами единого налога 2026: Г1 ↔ Г2 ↔ Г3 и общая система — обзор8 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/perekhid-mezhdu-gruppami/)[НалогиЗаблокировали накладную в ЕРНН: что делать, сроки и как добиться разблокировки7 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/blokirovka-nakladnykh/)[НалогиЧто такое НДС и когда ФОП обязан зарегистрироваться: объяснение без жаргона6 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/chto-takoe-nds/)

### Связанные услуги

[Бухгалтер для ФОП на едином налоге — онлайн по всей УкраинеВся отчётность для ФОП 1, 2 и 3 группы — без стресса, дедлайнов и штрафов. Вы занимаетесь бизнесом, я — документами.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/fop-yedynyy-podatok/)[Бухгалтерская консультация онлайн — оптимизация налогообложенияОтвет на ваш конкретный вопрос от бухгалтера с 27-летним опытом. Первый разговор — 30 минут.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/konsultatsiyi/)[Сколько стоит ведение ФОП — тарифы от 2 500 грн/месПодробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/prices/)[Налоговый календарь ФОП — все дедлайны 2026Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/calendar/)

Рекомендуемые сервисы

Работаем в этих системах — поможем подключить и настроить учёт под ваш бизнес.

- [![Dilovod](https://murashko-accounting.com.ua/partners/dilovod.webp)](https://dilovod.ua/?utm_campaign=4407)

Быстрее всего — написать в Telegram

Сдаёте квартиру, офис или склад и не знаете — ФОП или физлицо выгоднее? Посчитаю налоговую нагрузку под вашу сумму и площадь и подскажу безопасную группу. Напишите в Telegram — отвечу в тот же день.

Удобнее оставить заявку — форма ниже.

[Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)

## Поговорить

Первый разговор — без обязательств. Рассказываете о бизнесе, я говорю, как могу помочь.

[Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)[+38 098 175-15-06](tel:+380981751506)[lb.murashko@gmail.com](mailto:lb.murashko@gmail.com)

пн–пт · 09:00–18:00 · Киев

Отвечаю в рабочее время, в тот же день.

![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)**27+** лет опыта**0** штрафов с 1999

Написать или позвонить

Расскажите о бизнесе — отвечу сегодня.

Ваше имя *Телефон или Telegram *Какая услуга вас интересует?Выберите услугу...ФОП — единый налогФОП / ТОВ — общая системаЗарплата и кадрыУчёт для ресторана / кафеВЭДВопрос о курсеКонсультацияДругое — опишите в сообщенииРегистрация ФОП / ТОВВосстановление учётаЛиквидация ФОП / ТОВГодовая декларация / закрытие годаВзнос и отчёт — лица с инвалидностьюСообщение (необязательно)Отправить запрос →

Отвечаю в тот же день.

[Спросить ЛюдмилуСпросить](#contact)

---

*Этот текст — markdown-зеркало страницы [https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-arenda-nedvizhimosti/](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-arenda-nedvizhimosti/). Автор: Людмила Мурашко, главный бухгалтер с 1999 года. Контакт: +380981751506, lb.murashko@gmail.com.*