---
title: "Недвижимость и налоги 2026 — аренда, продажа, ФОП, налог на имущество"
url: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/arenda-i-prodazha-nedvizhimosti-flp-2026/"
language: ru
updated: "2026-07-27"
source: "https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/arenda-i-prodazha-nedvizhimosti-flp-2026/"
published: "2026-07-27"
author: "Людмила Мурашко"
category: "Налогообложение"
readTimeMinutes: 9
---
[Главная](https://murashko-accounting.com.ua/ru/)[Блог](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/)Недвижимость и налоги 2026 — аренда, продажа, ФОП, налог на имущество

Налогообложение9 мин чтения

# Недвижимость и налоги 2026 — аренда, продажа, ФОП, налог на имущество

Хаб по налогам с недвижимости 2026: аренда (ФОП Г3 или физлицо 23%), лимиты площади 400/900 м², продажа по ст. 172 (0/5/18%), налог на недвижимое имущество, риелтор. Ставки и ссылки на детальные разборы.

![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)Людмила Мурашко27 июля 2026 · бухгалтер с 1999ОБНОВЛЕНО22 сентября 20269 мин чтенияСреднийОбновлено: 22.09.2026СОДЕРЖАНИЕ

1. [1.Аренда: ФОП или физлицо](#orenda)
2. [2.Лимиты площади на ЕН](#limity)
3. [3.Продажа недвижимости](#prodazh)
4. [4.Налог на недвижимое имущество](#podatok-mayno)
5. [5.Риелторы](#rieltor)
6. [6.НДС и коммерция](#pdv)

Содержание

1. [1.Аренда: ФОП или физлицо](#orenda)
2. [2.Лимиты площади на ЕН](#limity)
3. [3.Продажа недвижимости](#prodazh)
4. [4.Налог на недвижимое имущество](#podatok-mayno)
5. [5.Риелторы](#rieltor)
6. [6.НДС и коммерция](#pdv)

Кратко за минуту

- Аренда: физлицо 23% (18% НДФЛ + 5% ВС) или ФОП Г3 5% + ЕСВ + ВС 1%; КВЕД 68.20
- Лимиты ЕН: жильё 400 м², нежилое 900 м², земля 0,2 га (п. 291.5.3 НКУ)
- Аренда бизнесу-общесистемщику — только Г3, не Г2
- Продажа: 0% / 5% / 18% по ст. 172; ВС 5% только когда есть НДФЛ
- Налог на имущество: макс 1,5% МЗП/кв.м, льгота 60/120/180 кв.м; риелтор — Г3, КВЕД 68.31

Ответ

Налоги с недвижимости 2026 зависят от сценария. Аренда: как физлицо — 18% НДФЛ + 5% ВС = 23%; как ФОП Г3 — 5% + ЕСВ 1 902,34 грн/мес + ВС 1%; КВЕД 68.20. Единый налог разрешён только в пределах площади (п. 291.5.3 НКУ): жильё до 400 кв.м, нежилое до 900 кв.м, земля до 0,2 га совокупно; превышение — только общая система или аренда как физлицо. Аренда бизнеса на общей системе — только Г3 (не Г2). Продажа (ст. 172): 0% при первой продаже объекта из списка 172.1 с владением более 3 лет, иначе 5%, третья продажа за год — 18%; ВС 5% только когда есть НДФЛ. Налог на недвижимое имущество — максимум 1,5% МЗП за кв.м, льгота 60/120/180 кв.м. Риелтор — только Г3, КВЕД 68.31.

[Спросить Людмилу о вашем случае →](#contact)

Недвижимость и налоги — это не одна тема, а четыре разные: **аренда**, **продажа**, **налог на имущество** и **риелторская деятельность**. У каждой свои ставки и ловушки. Эта страница — хаб: коротко о каждом сценарии со ставками 2026 года и ссылками на детальные разборы.

## Аренда: ФОП или физлицо

Сдавать недвижимость можно двумя способами:

| Способ | Налоги | Кому подходит |
| --- | --- | --- |
| Физлицо (без ФОП) | 18% НДФЛ + 5% ВС = 23%, без ЕСВ | 1 квартира, малый доход |
| ФОП Г3 | 5% + ЕСВ 1 902,34 грн/мес + ВС 1% | регулярная аренда, несколько объектов |
| ФОП Г2 | фикс до 1 729,40 грн/мес + ЕСВ + ВС 864,70 | только населению и единщикам, в пределах площади |

КВЕД аренды — **68.20** «Предоставление в аренду собственного недвижимого имущества». Важное правило: если сдаёте **бизнесу на общей системе** (ТОВ/ФОП не на ЕН) — только **Г3**; на Г2 это запрещено. Полный расчёт и сравнение — в статье [ФОП и аренда недвижимости](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-arenda-nedvizhimosti/). Сдаёте**посуточно** (Airbnb/Booking)? Это уже не аренда, а временное размещение (КВЕД 55.20) — см. [посуточная аренда квартиры](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/posutochnaya-arenda-kvartiry-airbnb-nalogi-2026/).

## Лимиты площади на едином налоге

Единый налог для аренды разрешён **только в пределах площади** (п. 291.5.3 НКУ, действующие с 01.01.2021) — совокупно по всем объектам:

- жильё — до **400 кв.м**;
- нежилые помещения — до **900 кв.м**;
- земля — до **0,2 га**.

Превышение хотя бы одного лимита — единый налог недоступен вообще (только общая система или аренда излишка как физлицо). **Старые числа «100/300 кв.м» устарели** — это редакция до 2021 года, не ориентируйтесь на них.

## Продажа недвижимости

Налогообложение продажи физлицом — по ст. 172 НКУ:

- **0%** — первая продажа объекта из списка 172.1 за год + владение более 3 лет;
- **5%** НДФЛ + 5% ВС — первая продажа без 3 лет или вторая за год;
- **18%** НДФЛ + 5% ВС — третья и последующие за год, коммерция, нерезидент.

Военный сбор начисляется **только вместе с НДФЛ**: освобождённая продажа → ВС = 0. Госпошлина 1% (по договорённости), пенсионный сбор 1% — покупатель. Детали, примеры и наследство — в статье [налог при продаже недвижимости 2026](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2026/).

## Налог на недвижимое имущество

Годовой налог на само владение недвижимостью: **максимум 1,5% минимальной зарплаты за 1 кв.м** (ставку устанавливает местный совет). Льгота — необлагаемая площадь: квартира **60 кв.м**, дом **120 кв.м**, вместе 180 кв.м; налог только на площадь сверх льготы. Плюс 25 000 грн/год за квартиру свыше 300 кв.м или дом свыше 500 кв.м. Ставки, льготы и сроки — в статье [налог на недвижимость 2026](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-na-nedvizhimost-2026/).

## Риелторы

Риелторская деятельность — это посредничество, поэтому **только 3 группа**, КВЕД **68.31** «Агентства недвижимости». Ставка 5% + ЕСВ + ВС 1%. Как оформить, когда нужен ПРРО и как работать с агентством — в статье [ФОП для риелтора](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-dlya-rieltora-kved-gruppa/).

## НДС и коммерция

Продажа **вторичного жилья** — без НДС (ст. 197.1.14 НКУ). Первая поставка новостройки и продажа **коммерческой** недвижимости — 20%, если продавец плательщик НДС. Аренда — облагаемая услуга, если арендодатель плательщик НДС; для ФОП-единщика вопрос НДС возникает только при переходе предела 1 000 000 грн (Г3 3% с НДС).

Сдаёте, продаёте или покупаете недвижимость и не знаете, сколько налога? [Напишите мне](https://murashko-accounting.com.ua/ru/#contact) — разберём вашу ситуацию и подберём оптимальный вариант до сделки или договора.

Материал имеет информационный характер. Несколько зон (дробление аренды между статусами, нерезидент-арендатор, пенсионный сбор при первом жилье) в практике не однозначны — уточните свой случай на консультации.

ДВА ПУТИ

Разобраться самостоятельно — курс «Бухгалтер ФОП с нуля»: 10 модулей, 18 уроков, шаблоны и готовые документы, 5 000 ₴ один раз. Отдать учёт мне — от 2 500 грн/мес, и вы про это больше не думаете.

[Программа курса →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/courses/buhgalter-fop-z-nulya/)[Отдать учёт мне →](#contact)

Источники

- [Налоговый кодекс — п. 291.5.3, ст. 172, ст. 266](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17)
- [ГНС — операции с недвижимостью](https://tax.gov.ua/)

Частые вопросы

Сколько квадратов можно сдавать на едином налоге?

Совокупно по всем объектам: жильё — до 400 кв.м, нежилые помещения — до 900 кв.м, земля — до 0,2 га (п. 291.5.3 НКУ, действующие пределы с 01.01.2021). Превышение хотя бы одного лимита — единый налог недоступен вообще, только общая система или аренда излишка как физлицо. Старые числа «100/300 кв.м» устарели — не ориентируйтесь на них.

Что выгоднее — сдавать квартиру как ФОП или как физлицо?

Как физлицо — 18% НДФЛ + 5% ВС = 23% с дохода, без ЕСВ и без отчётности ФОП, проще для 1 квартиры с малым доходом. Как ФОП Г3 — 5% + ЕСВ 1 902,34 грн/мес + ВС 1%: выгоднее при регулярной аренде нескольких объектов, так как фиксированный ЕСВ окупается более низкой ставкой. Детальный расчёт — в статье «ФОП и аренда недвижимости».

Сколько налога при продаже квартиры 2026?

0%, если это первая продажа объекта из списка 172.1 за год и вы владеете более 3 лет. Иначе — 5% НДФЛ (первая продажа или вторая за год) + 5% ВС; третья продажа за год — 18% + 5% ВС. Нерезидент — 18% всегда. Военный сбор начисляется только вместе с НДФЛ. Детали — в статье «Налог при продаже недвижимости».

Сколько налог на недвижимость 2026?

Максимум 1,5% минимальной зарплаты за 1 кв.м в год (ставку устанавливает местный совет, часто меньше). Льгота — необлагаемая площадь: квартира 60 кв.м, дом 120 кв.м, вместе 180 кв.м; налог только на площадь сверх льготы. Плюс 25 000 грн/год за квартиру свыше 300 кв.м или дом свыше 500 кв.м. Детали и сроки — в статье «Налог на недвижимость 2026».

Какая группа и КВЕД для риелтора?

Только 3 группа (посредничество запрещено на Г1/Г2), КВЕД 68.31 «Агентства недвижимости». Ставка 5% + ЕСВ + ВС 1%. Подробно — в статье «ФОП для риелтора».

КВЕДы из этой статьи

- [68.20Предоставление в аренду собственной недвижимости](https://murashko-accounting.com.ua/ru/kved/68-20/)

### Читайте также

[НалогообложениеФОП по продаже игровой валюты, скинов и буст — налоги, КВЕД, группа 202611 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/flp-prodazha-igrovoy-valyuty-2026/)[НалогообложениеНалог при продаже недвижимости 2026 — когда 0%, 5% и 18%8 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2026/)[НалогообложениеПосуточная аренда квартиры 2026 — налоги, ФОП, Airbnb, туристический сбор9 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/posutochnaya-arenda-kvartiry-airbnb-nalogi-2026/)[Отраслевая спецификаДаёт ли Diia.City бронь от мобилизации в 2026: кого можно забронировать и на каких условиях9 минЧитать →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/diia-city-bronirovanie-ot-mobilizatsii-2026/)

### Связанные услуги

[Бухгалтер для ФОП на едином налоге — онлайн по всей УкраинеВся отчётность для ФОП 1, 2 и 3 группы — без стресса, дедлайнов и штрафов. Вы занимаетесь бизнесом, я — документами.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/fop-yedynyy-podatok/)[Бухгалтерская консультация онлайн — оптимизация налогообложенияОтвет на ваш конкретный вопрос от бухгалтера с 27-летним опытом. Первый разговор — 30 минут.Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/services/konsultatsiyi/)[Сколько стоит ведение ФОП — тарифы от 2 500 грн/месПодробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/prices/)[Налоговый календарь ФОП — все дедлайны 2026Подробнее →](https://murashko-accounting.com.ua/ru/calendar/)

Рекомендуемые сервисы

Работаем в этих системах — поможем подключить и настроить учёт под ваш бизнес.

- [![Dilovod](https://murashko-accounting.com.ua/partners/dilovod.webp)](https://dilovod.ua/?utm_campaign=4407)

Быстрее всего — написать в Telegram

Сдаёте, продаёте или покупаете недвижимость и не знаете, сколько налога? Разберём вашу ситуацию и подберём оптимальный вариант. Пишите — отвечу в тот же день.

Удобнее оставить заявку — форма ниже.

[Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)

## Поговорить

Первый разговор — без обязательств. Рассказываете о бизнесе, я говорю, как могу помочь.

[Написать в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)[+38 098 175-15-06](tel:+380981751506)[lb.murashko@gmail.com](mailto:lb.murashko@gmail.com)

пн–пт · 09:00–18:00 · Киев

Отвечаю в рабочее время, в тот же день.

![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)**27+** лет опыта**0** штрафов с 1999

Написать или позвонить

Расскажите о бизнесе — отвечу сегодня.

Ваше имя *Телефон или Telegram *Какая услуга вас интересует?Выберите услугу...ФОП — единый налогФОП / ТОВ — общая системаЗарплата и кадрыУчёт для ресторана / кафеВЭДВопрос о курсеКонсультацияДругое — опишите в сообщенииРегистрация ФОП / ТОВВосстановление учётаЛиквидация ФОП / ТОВГодовая декларация / закрытие годаВзнос и отчёт — лица с инвалидностьюСообщение (необязательно)Отправить запрос →

Отвечаю в тот же день.

[Спросить ЛюдмилуСпросить](#contact)

---

*Этот текст — markdown-зеркало страницы [https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/arenda-i-prodazha-nedvizhimosti-flp-2026/](https://murashko-accounting.com.ua/ru/blog/arenda-i-prodazha-nedvizhimosti-flp-2026/). Автор: Людмила Мурашко, главный бухгалтер с 1999 года. Контакт: +380981751506, lb.murashko@gmail.com.*