--- title: "Нерухомість і податки 2026 — оренда, продаж, ФОП, податок на майно" url: "https://murashko-accounting.com.ua/blog/orenda-ta-prodazh-nerukhomosti-fop-2026/" language: uk updated: "2026-07-27" source: "https://murashko-accounting.com.ua/blog/orenda-ta-prodazh-nerukhomosti-fop-2026/" published: "2026-07-27" author: "Людмила Мурашко" category: "Оподаткування" readTimeMinutes: 9 --- [Головна](https://murashko-accounting.com.ua/)[Блог](https://murashko-accounting.com.ua/blog/)Нерухомість і податки 2026 — оренда, продаж, ФОП, податок на майно Оподаткування9 хв читання # Нерухомість і податки 2026 — оренда, продаж, ФОП, податок на майно Хаб по податках з нерухомості 2026: оренда (ФОП Г3 чи фізособа 23%), ліміти площі 400/900 м², продаж за ст. 172 (0/5/18%), податок на нерухоме майно, ріелтор. Ставки і посилання на детальні розбори. ![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)Людмила Мурашко27 липня 2026 · бухгалтер з 1999ОНОВЛЕНО22 вересня 20269 хв читанняСереднійОновлено: 22.09.2026ЗМІСТ 1. [1.Оренда: ФОП чи фізособа](#orenda) 2. [2.Ліміти площі на ЄП](#limity) 3. [3.Продаж нерухомості](#prodazh) 4. [4.Податок на нерухоме майно](#podatok-mayno) 5. [5.Ріелтори](#rieltor) 6. [6.ПДВ і комерція](#pdv) Зміст 1. [1.Оренда: ФОП чи фізособа](#orenda) 2. [2.Ліміти площі на ЄП](#limity) 3. [3.Продаж нерухомості](#prodazh) 4. [4.Податок на нерухоме майно](#podatok-mayno) 5. [5.Ріелтори](#rieltor) 6. [6.ПДВ і комерція](#pdv) Коротко за хвилину - Оренда: фізособа 23% (18% ПДФО + 5% ВЗ) або ФОП Г3 5% + ЄСВ + ВЗ 1%; КВЕД 68.20 - Ліміти ЄП: житло 400 м², нежитлове 900 м², земля 0,2 га (п. 291.5.3 ПКУ) - Оренда бізнесу-загальносистемнику — тільки Г3, не Г2 - Продаж: 0% / 5% / 18% за ст. 172; ВЗ 5% лише коли є ПДФО - Податок на майно: макс 1,5% МЗП/кв.м, пільга 60/120/180 кв.м; ріелтор — Г3, КВЕД 68.31 Відповідь Податки з нерухомості 2026 залежать від сценарію. Оренда: як фізособа — 18% ПДФО + 5% ВЗ = 23%; як ФОП Г3 — 5% + ЄСВ 1 902,34 грн/міс + ВЗ 1%; КВЕД 68.20. Єдиний податок дозволений лише в межах площі (п. 291.5.3 ПКУ): житло до 400 кв.м, нежитлове до 900 кв.м, земля до 0,2 га сукупно; перевищення — тільки загальна система або оренда як фізособа. Оренда бізнесу на загальній системі — тільки Г3 (не Г2). Продаж (ст. 172): 0% при першому продажу об’єкта зі списку 172.1 з володінням понад 3 роки, інакше 5%, третій продаж за рік — 18%; ВЗ 5% лише коли є ПДФО. Податок на нерухоме майно — максимум 1,5% МЗП за кв.м, пільга 60/120/180 кв.м. Ріелтор — тільки Г3, КВЕД 68.31. [Запитати Людмилу про ваш випадок →](#contact) Нерухомість і податки — це не одна тема, а чотири різні: **оренда**, **продаж**, **податок на майно** і **ріелторська діяльність**. У кожної свої ставки й пастки. Ця сторінка — хаб: коротко про кожен сценарій зі ставками 2026 року й посиланнями на детальні розбори. ## Оренда: ФОП чи фізособа Здавати нерухомість можна двома способами: | Спосіб | Податки | Кому підходить | | --- | --- | --- | | Фізособа (без ФОП) | 18% ПДФО + 5% ВЗ = 23%, без ЄСВ | 1 квартира, малий дохід | | ФОП Г3 | 5% + ЄСВ 1 902,34 грн/міс + ВЗ 1% | регулярна оренда, кілька об’єктів | | ФОП Г2 | фікс до 1 729,40 грн/міс + ЄСВ + ВЗ 864,70 | тільки населенню та єдинникам, у межах площі | КВЕД оренди — **68.20** «Надання в оренду власного нерухомого майна». Важливе правило: якщо здаєте **бізнесу на загальній системі** (ТОВ/ФОП не на ЄП) — тільки **Г3**; на Г2 це заборонено. Повний розрахунок і порівняння — у статті [ФОП і оренда нерухомості](https://murashko-accounting.com.ua/blog/fop-orenda-neruhomosti/). Здаєте**подобово** (Airbnb/Booking)? Це вже не оренда, а тимчасове розміщення (КВЕД 55.20) — див. [подобова оренда квартири](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podobova-orenda-kvartyry-airbnb-podatky-2026/). ## Ліміти площі на єдиному податку Єдиний податок для оренди дозволений **лише в межах площі** (п. 291.5.3 ПКУ, чинні з 01.01.2021) — сукупно за всіма об’єктами: - житло — до **400 кв.м**; - нежитлові приміщення — до **900 кв.м**; - земля — до **0,2 га**. Перевищення хоча б одного ліміту — єдиний податок недоступний зовсім (тільки загальна система або оренда надлишку як фізособа). **Старі числа «100/300 кв.м» застарілі** — це редакція до 2021 року, не орієнтуйтесь на них. ## Продаж нерухомості Оподаткування продажу фізособою — за ст. 172 ПКУ: - **0%** — перший продаж об’єкта зі списку 172.1 за рік + володіння понад 3 роки; - **5%** ПДФО + 5% ВЗ — перший продаж без 3 років або другий за рік; - **18%** ПДФО + 5% ВЗ — третій і наступні за рік, комерція, нерезидент. Військовий збір нараховується **тільки разом із ПДФО**: звільнений продаж → ВЗ = 0. Держмито 1% (за домовленістю), пенсійний збір 1% — покупець. Деталі, приклади і спадщина — у статті [податок при продажу нерухомості 2026](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podatok-pry-prodazhu-nerukhomosti-2026/). ## Податок на нерухоме майно Річний податок на саме володіння нерухомістю: **максимум 1,5% мінімальної зарплати за 1 кв.м** (ставку встановлює місцева рада). Пільга — неоподатковувана площа: квартира **60 кв.м**, будинок **120 кв.м**, разом 180 кв.м; податок лише на площу понад пільгу. Плюс 25 000 грн/рік за квартиру понад 300 кв.м або будинок понад 500 кв.м. Ставки, пільги і строки — у статті [податок на нерухомість 2026](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podatok-na-nerukhomist-2026/). ## Ріелтори Ріелторська діяльність — це посередництво, тому **тільки 3 група**, КВЕД **68.31** «Агентства нерухомості». Ставка 5% + ЄСВ + ВЗ 1%. Як оформити, коли потрібен ПРРО і як працювати з агентством — у статті [ФОП для ріелтора](https://murashko-accounting.com.ua/blog/fop-dlya-rieltora-kved-grupa/). ## ПДВ і комерція Продаж **вторинного житла** — без ПДВ (ст. 197.1.14 ПКУ). Перше постачання новобудови і продаж **комерційної** нерухомості — 20%, якщо продавець платник ПДВ. Оренда — оподатковувана послуга, якщо орендодавець платник ПДВ; для ФОП-єдинника питання ПДВ виникає лише при переході межі 1 000 000 грн (Г3 3% з ПДВ). Здаєте, продаєте чи купуєте нерухомість і не знаєте, скільки податку? [Напишіть мені](https://murashko-accounting.com.ua/#contact) — розберемо вашу ситуацію й підберемо оптимальний варіант до угоди чи договору. Матеріал має інформаційний характер. Кілька зон (дроблення оренди між статусами, нерезидент-орендар, пенсійний збір при першому житлі) у практиці не однозначні — уточніть свій випадок на консультації. ДВА ШЛЯХИ Розібратися самостійно — курс «Бухгалтер ФОП з нуля»: 10 модулів, 18 уроків, шаблони й готові документи, 5 000 ₴ один раз. Віддати облік мені — від 2 500 грн/міс, і ви про це більше не думаєте. [Програма курсу →](https://murashko-accounting.com.ua/courses/buhgalter-fop-z-nulya/)[Віддати облік мені →](#contact) Джерела - [Податковий кодекс — п. 291.5.3, ст. 172, ст. 266](https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17) - [ДПС — операції з нерухомістю](https://tax.gov.ua/) Часті питання Скільки квадратів можна здавати на єдиному податку? Сукупно за всіма об’єктами: житло — до 400 кв.м, нежитлові приміщення — до 900 кв.м, земля — до 0,2 га (п. 291.5.3 ПКУ, чинні межі з 01.01.2021). Перевищення хоча б одного ліміту — єдиний податок недоступний зовсім, тільки загальна система або оренда надлишку як фізособа. Старі числа «100/300 кв.м» застарілі — не орієнтуйтесь на них. Що вигідніше — здавати квартиру як ФОП чи як фізособа? Як фізособа — 18% ПДФО + 5% ВЗ = 23% з доходу, без ЄСВ і без звітності ФОП, простіше для 1 квартири з малим доходом. Як ФОП Г3 — 5% + ЄСВ 1 902,34 грн/міс + ВЗ 1%: вигідніше при регулярній оренді кількох об’єктів, бо фіксований ЄСВ окуповується нижчою ставкою. Детальний розрахунок — у статті «ФОП і оренда нерухомості». Скільки податку при продажу квартири 2026? 0%, якщо це перший продаж об’єкта зі списку 172.1 за рік і ви володієте понад 3 роки. Інакше — 5% ПДФО (перший продаж або друга за рік) + 5% ВЗ; третій продаж за рік — 18% + 5% ВЗ. Нерезидент — 18% завжди. Військовий збір нараховується тільки разом із ПДФО. Деталі — у статті «Податок при продажу нерухомості». Скільки податок на нерухомість 2026? Максимум 1,5% мінімальної зарплати за 1 кв.м на рік (ставку встановлює місцева рада, часто менше). Пільга — неоподатковувана площа: квартира 60 кв.м, будинок 120 кв.м, разом 180 кв.м; податок лише на площу понад пільгу. Плюс 25 000 грн/рік за квартиру понад 300 кв.м або будинок понад 500 кв.м. Деталі й строки — у статті «Податок на нерухомість 2026». Яка група і КВЕД для ріелтора? Тільки 3 група (посередництво заборонене на Г1/Г2), КВЕД 68.31 «Агентства нерухомості». Ставка 5% + ЄСВ + ВЗ 1%. Детально — у статті «ФОП для ріелтора». ### Інші статті за категорією - [Подобова оренда квартири 2026 — податки, ФОП, Airbnb, туристичний збір9 хв](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podobova-orenda-kvartyry-airbnb-podatky-2026/) - [ФОП з продажу ігрової валюти, скінів і буст — податки, КВЕД, група 202611 хв](https://murashko-accounting.com.ua/blog/fop-prodazh-igrovoi-valyuty-2026/) - [Податок при продажу нерухомості 2026 — коли 0%, 5% і 18%8 хв](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podatok-pry-prodazhu-nerukhomosti-2026/) КВЕДи з цієї статті - [68.20Надання в оренду власної нерухомості](https://murashko-accounting.com.ua/kved/68-20/) ### Читайте також [ОподаткуванняФОП з продажу ігрової валюти, скінів і буст — податки, КВЕД, група 202611 хвЧитати →](https://murashko-accounting.com.ua/blog/fop-prodazh-igrovoi-valyuty-2026/)[ОподаткуванняПодаток при продажу нерухомості 2026 — коли 0%, 5% і 18%8 хвЧитати →](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podatok-pry-prodazhu-nerukhomosti-2026/)[ОподаткуванняПодобова оренда квартири 2026 — податки, ФОП, Airbnb, туристичний збір9 хвЧитати →](https://murashko-accounting.com.ua/blog/podobova-orenda-kvartyry-airbnb-podatky-2026/)[Галузева специфікаЧи дає Дія Сіті бронь від мобілізації у 2026: кого можна забронювати і на яких умовах9 хвЧитати →](https://murashko-accounting.com.ua/blog/diia-city-bronyuvannya-vid-mobilizatsiyi-2026/) ### Пов’язані послуги [Бухгалтер для ФОП на єдиному податку — онлайн по всій УкраїніВся звітність для ФОП 1, 2 і 3 групи — без стресу, дедлайнів і штрафів. Ви займаєтесь бізнесом, я — паперами.Детальніше →](https://murashko-accounting.com.ua/services/fop-yedynyy-podatok/)[Бухгалтерська консультація онлайн — оптимізація оподаткуванняВідповідь на ваше конкретне питання від бухгалтера з 27-річним досвідом. Перша розмова — 30 хвилин.Детальніше →](https://murashko-accounting.com.ua/services/konsultatsiyi/)[Скільки коштує ведення ФОП — тарифи від 2 500 грн/місДетальніше →](https://murashko-accounting.com.ua/prices/)[Податковий календар ФОП — усі дедлайни 2026Детальніше →](https://murashko-accounting.com.ua/calendar/) Рекомендовані сервіси Працюємо в цих системах — допоможемо підключити та налаштувати облік під ваш бізнес. - [![Dilovod](https://murashko-accounting.com.ua/partners/dilovod.webp)](https://dilovod.ua/?utm_campaign=4407) Найшвидше — написати в Telegram Здаєте, продаєте чи купуєте нерухомість і не знаєте, скільки податку? Розберемо вашу ситуацію й підберемо оптимальний варіант. Напишіть — відповім того ж дня. Зручніше залишити заявку — форма нижче. [Написати в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko) ## Поговорити Перша розмова — без зобов'язань. Розповідаєте про бізнес, я кажу, як можу допомогти. [Написати в Telegram](https://t.me/LiudmylaMurashko)[+38 098 175-15-06](tel:+380981751506)[lb.murashko@gmail.com](mailto:lb.murashko@gmail.com) пн–пт · 09:00–18:00 · Київ Відповідаю в робочий час, того ж дня. ![Людмила Мурашко](https://murashko-accounting.com.ua/photos/ludmila-square.webp)**27+** років досвіду**0** штрафів з 1999 Написати або зателефонувати Розкажіть про бізнес — відповім сьогодні. Ваше ім’я *Телефон або Telegram *Яка послуга вас цікавить?Оберіть послугу...ФОП — єдиний податокФОП / ТОВ — загальна системаЗарплата та кадриОблік для ресторану / кафеЗЕДПитання про курсКонсультаціяІнше — опишіть в повідомленніРеєстрація ФОП / ТОВВідновлення облікуЛіквідація ФОП / ТОВРічна декларація / закриття рокуВнесок і звіт — особи з інвалідністюПовідомлення (необов’язково)Надіслати запит → Відповідаю того ж дня. [Запитати ЛюдмилуЗапитати](#contact) --- *Цей текст — markdown-дзеркало сторінки [https://murashko-accounting.com.ua/blog/orenda-ta-prodazh-nerukhomosti-fop-2026/](https://murashko-accounting.com.ua/blog/orenda-ta-prodazh-nerukhomosti-fop-2026/). Автор: Людмила Мурашко, головний бухгалтер з 1999 року. Контакт: +380981751506, lb.murashko@gmail.com.*